Crédit immobilier : les courtiers sont devenus incontournables

Le phénomène s’est intensifié ces dernières années : en 2015, près de 40 % des crédits immobiliers accordés par les banques ont été négociés en amont par un courtier. Une proportion qui se situait seulement à 15 % en 2000.

(LaVieImmo.com) – Malgré des taux de crédit particulièrement affriolants, les emprunteurs sont à la recherche du prêt qui leur coûtera le moins cher. Pour ce faire, ils peuvent passer des heures devant leur écran sur internet pour dénicher le bon plan ou recourir à des experts, à savoir les courtiers en crédit. Car le taux n’est pas à lui seul l’unique paramètre à prendre en compte : la durée, la mensualité, l’assurance sont aussi des éléments à soupeser et rares sont les particuliers qui disposent d’une connaissance suffisamment dense pour prétendre pouvoir se substituer aux spécialistes.

Une profession encadrée

Trouver un meilleur taux en passant par un courtier en prêt immobilier n’est pas simple. La profession est encadrée par la loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 : les courtiers doivent avoir le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), avec enregistrement à l’Orias, le Registre unique des intermédiaires en assurances, banque et financement depuis janvier 2013. « Le courtier ne représente pas les banques. Il est mandaté par le client et travaille dans son intérêt, avec un devoir de conseil », déclarait à l’Express, Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi et président de l’Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédits). Qu’est-ce qui distingue donc le bon du moins bon courtier ?

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Par Rédaction La vie Immo - 03 mars 2017 - lavieimmo.com
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Quelle solution pour assurer un crédit immobilier pour les séniors ?

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance emprunteur est exigée par la plupart des établissements de crédit immobilier. Mais souscrire cette assurance peut tenir du parcours du combattant pour les seniors…

L’âge, un frein au crédit immobilier pour les seniors

S’il désire souscrire un prêt immobilier, un senior qui ne serait pas endetté, disposerait de revenus stables (par exemple, une retraite) voire d’une épargne aura pourtant des difficultés à convaincre les banques de financer son projet immobilier sans qu’on lui fasse contracter une assurance-décès. Mais la durée maximale de couverture n’allant bien souvent pas jusqu’au terme du prêt, la durée de celui-ci devrait alors être réduite. Le hic, c’est que les mensualités augmenteraient alors considérablement et que l’endettement dépasserait probablement les 33 %… Force est toutefois de constater que la durée de vie des Français s’allongeant, de plus en plus d’établissements font reculer l’âge limite pour souscrire leurs contrats.

Bon à savoir

Parce qu’il inclut la totalité des frais d’assurance, le Taux Annuel Équivalent Assurance (TAEA) est plus fiable que le Taux Effectif Global (TEG). 

L’assurance emprunteur, ça couvre quoi au juste ?

Souscrite en même temps que le crédit immobilier, l’assurance emprunteur vous couvre en cas d’invalidité ou de décès. En clair, si l’un de ces événements survient, c’est alors votre assureur qui remboursera le prêt à votre place. À elle toute seule, l’assurance emprunteur représente en moyenne 25 % du coût total du crédit. Mais au-delà d’un certain âge, les contrats d’assurance dits « de groupe » (négociés par une banque auprès d’un assureur, ces contrats d’assurance collective mutualisent les risques de l’ensemble des emprunteurs) peuvent se révéler inadaptés. Mieux vaut alors se tourner vers un contrat individuel. Mais en dehors des contrats « groupe », les tarifs augmentent souvent rapidement.

Dissociez crédit immobilier et assurance emprunteur

Depuis les lois Lagarde et Hamon, il est possible de bénéficier d’une délégation d’assurance et de dissocier ainsi son crédit immobilier de son assurance emprunteur. En clair, vous pouvez parfaitement souscrire une assurance emprunteur auprès d’un autre établissement que celui qui vous aura accordé votre prêt immobilier. Vous pouvez résilier votre contrat d’assurance chaque année, si vous trouvez une autre assurance moins onéreuse tout en proposant des garanties équivalentes.

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Par Xavier Beaunieux - 20 février 2017 - Seloger.com
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Crédit immobilier : les cinq questions à se poser pour votre assurance.

VIDÉO – Les parlementaires ont voté il y a quelques jours la possibilité de résilier chaque année l’assurance contractée dans le cadre d’un prêt immobilier.

• Que change la disposition adoptée par les parlementaires?

Avec la loi Hamon, l’assurance contractée pour couvrir un crédit immobilier pouvait être résiliée au bout d’un an, une fois seulement. Mais cette possibilité n’avait pas été pleinement exploitée par les emprunteurs. Peu avaient en effet le courage de rouvrir un tel dossier, à peine après avoir bouclé celui de leur achat et de leur déménagement. Désormais, ils pourront changer d’assurance au-delà de la première année, si celle qu’ils ont souscrit ne les satisfait pas ou s’ils en trouvent une moins cher. La mesure s’appliquera aux nouveaux contrats dès la fin du mois et aux contrats en cours à partir du 1er janvier 2018. 

• Combien coûte en moyenne cette assurance?

Les emprunteurs scrutent avant tout le taux de crédit et font généralement peu attention au taux d’assurance. «Les emprunteurs sont déjà contents qu’on leur propose un bon taux de crédit et ne regardent souvent même pas le taux d’assurance. En général, ils sont de surcroît pressés d’obtenir leur crédit», explique Maëlle Bernier de Meilleurtaux.com. C’est une erreur car en moyenne, l’assurance coûte presque aussi cher que les intérêts d’emprunt. Selon le dernier rapport du bureau d’études BAO, l’assurance coûte en moyenne 21.000 euros si elle a été souscrite auprès d’une banque, tandis que les intérêts s’élèvent à 22.596 euros (pour 150.000 euros empruntés sur 19,1 ans, les montant et durée médians). 

• Avez-vous intérêt à recourir à une assurance déléguée?

Les assurances déléguées ne sont pas toujours moins chères que celles qui sont proposées par les banques, mais en moyenne elles le sont, et de loin, comme l’illustre le tableau ci-dessous. Pour un emprunteur de 36 ans, le taux d’assurance atteint par exemple en moyenne 0,39% sur 20 ans auprès d’une banque, contre 0,13% en moyenne chez un assureur alternatif. Les disparités sont extrêmement grandes entre les établissements, en particulier après 66 ans. «Il n’existe pourtant aucune corrélation entre la qualité des garanties des contrats et le tarif pratiqué, et parfois même une corrélation inverse», relève le cabinet.

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Par Marie Bartnik - 13 février 2017 - lefigaro.fr
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Crédit immo : le taux moyen ne grimpera pas « au-delà de 1,75% » en 2017.

Faut-il avoir peur d’une flambée des taux octroyés par les banques pour les prêts immobiliers en 2017 ? Probablement pas à en croire l’analyse de l’observatoire Crédit Logement-CSA, dans son dernier tableau de bord. De 1,34% fin 2016, le taux moyen ne devrait pas dépasser 1,75% douze mois plus tard.

Depuis que les banques ont revu leurs taux de crédit immobilier (très légèrement) à la hausse en décembre 2016, le suspense est de mise sur l’importance de ce rebond en 2017. Les prévisions de l’observatoire Crédit Logement-CSA se veulent rassurantes pour les emprunteurs potentiels : « Le taux moyen des crédits immobiliers attendu pour la fin 2017 devrait se situer entre 1,65% et 1,75% », contre 1,34% en décembre 2016, lit-on dans l’étude trimestrielle de l’observatoire. Autrement dit, en 2017, ce taux moyen ne devrait pas dépasser son niveau du printemps 2016 : il était de 1,76% en mai dernier, et de 1,69% sur l’ensemble du 2e trimestre 2016.

D’où Crédit Logement-CSA tire ce pronostic ? L’observatoire s’appuie sur les prévisions d’inflation, d’évolution des taux obligataires et l’actuelle conjoncture bancaire. « Pour une inflation attendue de l’ordre de 1,2% en 2017, les prévisions concernant les taux des obligations (taux des OAT à 10 ans) sont rassurantes », explique l’observatoire. La Banque de France et les établissements de crédit prévoient ainsi un taux moyen de 0,90% ou 1% pour les OAT (1) 10 ans sur l’ensemble de l’année 2017. Dans le même temps, la Banque centrale européenne (BCE) devrait maintenir son taux de refinancement à 0% « au moins jusqu’à l’automne 2018 ». Bref, pas de secousse majeure à prévoir sur ce plan.

« Les marges des banques sont au plus bas »

L’observatoire ne base pas son analyse uniquement sur ces données macro-économiques : « A aucun moment par le passé la remontée des taux des crédits immobiliers n’a été d’une ampleur comparable à celle du taux de l’OAT à 10 ans : elle n’a guère représenté plus du quart de la hausse du coût de cette ressource. »

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En savoir plus sur http://www.cbanque.com/actu/61589/credit-immo-le-taux-moyen-ne-grimpera-pas-au-dela-de-1,75-en-2017?utm_source=cbanque&utm_medium=email&utm_campaign=lettre-demande-22

Par Benoit Lety - 25 Janvier 2017 - cbanque.com
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PRÊT À TAUX ZÉRO : QUELLE ASSURANCE DE CRÉDIT IMMOBILIER ?

Prolongé jusqu’à la fin de l’année, le Prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit complémentaire à votre prêt principal. En effet, il finance jusqu’à 40% de l’opération immobilière. Ce prêt aidé est accordé en fonction des revenus du foyer (année N-2), de la composition de celui-ci et de la zone d’implantation du bien (neuf ou ancien avec travaux).
 
Le taux de ce prêt est de 0%, c’est-à-dire que l’emprunteur ne remboursera pas d’intérêt à la banque. Cependant, le PTZ, comme le prêt immobilier principal, doit être assuré. En effet, en cas de maladie, d’accident ou de décès, les fonds prêtés devront être remboursés. L’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur dans cette éventualité. 

QUELLES GARANTIES POUR L’ASSURANCE DU PRÊT À TAUX ZÉRO ?

L’assurance emprunteur assure les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité et d’incapacité de travailler. La garantie perte d’emploi est quant à elle facultative. Le montant des cotisations varie en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de couverture souscrit. 

L’assurance du PTZ est généralement proposée aux mêmes garanties que le prêt principal. Toutefois, l’emprunteur a la possibilité de choisir une assurance de prêt immobilier autre que celle proposée par la banque. Ainsi, le taux annuel effectif global du PTZ (TAEG) n’est pas de 0% mais dépend du taux de l’assurance de ce dernier

LA CONVENTION AERAS POUR S’ASSURER ET EMPRUNTER AVEC UN RISQUE AGGRAVÉ DE SANTÉ

Les personnes ayant un problème de santé peuvent bénéficier de la convention Aeras. Celle-ci facilite l’accès au crédit immobilier des personnes souffrant ou ayant souffert d’une maladie. Dans le cas où l’assureur ne peut proposer une assurance à un tarif standard en raison des antécédents médicaux de l’assuré, la convention Aeras peut être saisie. 

Notez que dans le cas d’un PTZ« pour les emprunteurs de moins de 35 ans, les surprimes d’assurance relatives sont intégralement prises en charge par les professionnels de la banque et de l’assurance depuis le 1er septembre 2011, sous conditions de ressources », indique le ministère du Logement et de l’Habitat durable.

En savoir plus sur http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/residence-principale-et-secondaire/0211699886633-immobilier-une-majorite-de-francais-mecontents-de-leur-syndic-2057849.php

Par Rédaction Empruntis.com - 27 Janvier 2017 - Empruntis.com
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Baromètre du crédit immobilier : la hausse des taux se confirme.

La remontée des taux enclenchée fin 2016 se confirme en janvier. Les taux restent cependant attractifs, alors que les banques cherchent toujours à distribuer du crédit.

L’inversion de la courbe est bien là. Les taux du crédit immobilier ont continué de remonter en janvier,  soit le deuxième mois consécutif de hausse , alors que les banques tentent de reconstituer une partie de leur marge, révèle notre « Baromètre mensuel du crédit ». Les hausses sont toutefois modérées, les principaux établissements ayant des objectifs commerciaux qui leur imposent de rester compétitifs. Dans l’ensemble, les courtiers interrogés ont enregistré des augmentations allant jusqu’à 40 points de base depuis décembre.

La hausse se confirme

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Quel que soit le courtier, les taux pratiqués sont globalement en hausse, notamment parce que les banques cherchent à redresser la barre, après une année 2016 au cours de laquelle les taux ont touché un plus bas historique. Chez Cafpi, les taux annoncés pour janvier sont en moyenne de 1,60 % pour un prêt à 20 ans, contre 1,4 % en décembre avec le même échéancier. Chez ce courtier, 35 banques ont communiqué des barèmes avec des augmentations moyennes de 10 à 20 points de base pour le mois de janvier.

« Le début de remontée constaté en décembre s’est confirmé », confirme Jérôme Robin, président de Vousfinancer. En janvier, les partenaires bancaires de ce courtier proposent un taux moyen à 20 ans en hausse, à 1,6 %, contre 1,5 % en décembre.

En savoir plus sur http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/credit/0211690107409-barometre-du-credit-immobilier-la-hausse-des-taux-se-confirme-2057448.php

Par Raphaël Bloch - Lundi 16 Janvier 2017 - lesechos.fr
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Le PTZ 2017 dans la continuité de 2016…

Le suspense a duré jusqu’aux premiers jours de 2017 : le gouvernement allait-il faire le choix de revoir les modalités particulièrement favorables du Prêt à taux zéro ? Finalement, rien n’est venu et les banques commencent à rouvrir les vannes d’un PTZ 2017 dans la continuité de 2016.

Début décembre, cBanque posait la question : à quelle sauce allait être mangé le Prêt à taux zéro + en 2017 ? Une interrogation née d’un rapport de la Cour des Comptes qui concluait à la perte d’efficacité du dispositif par rapport à l’objectif qui lui a été assigné depuis sa naissance : être l’élément déclencheur permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement.

Dans le même temps, comme chaque année, les vannes du PTZ se refermaient pour quelques semaines. Tous les ans, entre fin novembre et début janvier, les banques ont l’habitude de mettre entre parenthèses l’examen des dossiers de financement incluant un Prêt à taux zéro. La raison ? L’engorgement de fin d’année, et la nécessité de traiter les dossiers déjà engagés avant que le revenu fiscal de référence des emprunteurs ne change de millésime.

Cette période de suspension des nouveaux dossiers peut aussi être le signe d’une prochaine mise à jour des barèmes du PTZ, et leur prise en compte par l’informatique des banques. L’exécutif a en effet l’habitude d’ajuster, pratiquement chaque année, le dispositif, afin de l’adapter au contexte macro-économique, voire de redéfinir ses objectifs, et donc son coût.

En savoir plus sur http://www.cbanque.com/actu/61253/combien-donner-aux-petits-enfants-sans-payer-impot#VS2pP26evfiRH2QR.99

Par Benoit Mignot - Mardi 10 Janvier 2017 - cbanque.com
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Prêt immobilier : un mois de délai supplémentaire à prévoir

Bis repetita. En juin 2015, suite à l’annonce du rebond des taux immobiliers, les banques étaient submergées de demandes de crédit ou de renégociation. La baisse ininterrompue des taux fixes, depuis la fin de l’été 2015, a pris fin en décembre. Le même scénario se répète, avec des délais de traitement qui s’allongent. Quelles conséquences pour les emprunteurs ?

Aussi loin que remontent les statistiques de la Banque de France, jamais la production de crédit n’avait atteint de tels sommets. Un nouveau record de production mensuelle a été battu en novembre, avec 27,5 milliards d’euros dont près de 60% de renégociations. Etant donné la médiatisation de la remontée des taux de crédit, et les témoignages d’afflux dans les banques, ce record sera à coup sûr battu au mois de décembre 2016. Et l’année 2017 devrait s’engager sur des bases similaires. Conséquence directe de cette ruée sur le prêt immobilier, en particulier sur la renégociation : des embouteillages dans les banques. Depuis la mi-décembre, un nouveau dossier met parfois trois semaines avant même d’être étudié, souffle un courtier.

Les délais « standard » pour un dossier de crédit immo

D’ordinaire, il faut compter environ un mois pour recevoir l’offre de prêt de la part de la banque. Un délai qui se décompose en plusieurs phases.

  • Etape 1 : après avoir négocié avec sa banque ou par l’intermédiaire d’un courtier, l’emprunteur doit solliciter un rendez-vous de finalisation de demande de crédit. Il faut compter quelques jours voire semaines pour la prise de rendez-vous et l’accord de principe de la banque.
  • Etape 2 : il faut ensuite compter deux à trois semaines pour la réception de l’offre de prêt.
  • Etape 3 : après réception, il faut encore prendre en compte le délai réglementaire de réflexion de 10 jours pour la signature du contrat. Puis, enfin, un minimum de quelques jours pour que le déblocage puisse être effectué, ou plus en fonction de ce qui a été convenu.

Le délai d’édition des offres a « doublé »

« Pour une prise de premier rendez-vous, en banque, on constate un allongement de plusieurs jours » par rapport aux délais habituels, explique Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. « Ainsi, avant, on pouvait avoir un rendez-vous dans la semaine, à présent pour beaucoup d’établissements il faut compter 15 jours. » L’autre « délai important » à prévoir, toujours selon Cécile Roquelaure, se constate sur l’édition des offres : « Auparavant le délai moyen constaté était de 15 jours, il a doublé voire a été augmenté de 3 semaines. » Bilan, jusqu’à un mois de délai supplémentaire pour obtenir son offre de crédit : deux mois au total au lieu d’un avant la réception de l’offre de prêt.

« Le pire est derrière nous » pour les délais

Sandrine Allonier, de Vousfinancer, livre des estimations similaires tout en soulignant l’extrême hétérogénéité des délais : « Plus les taux pratiqués sont bas, plus la banque fait face à un afflux de dossiers et donc plus le délai s’allonge. » Ainsi, selon l’affluence enregistrée par la banque prêteuse, le délai d’émission a pu être rallongé d’un mois dans certains cas, quand d’autres enseignes n’enregistrent aucun délai supplémentaire. « Le pire est derrière nous », ajoute toutefois Sandrine Allonier en se basant sur le ressenti des courtiers du réseau Vousfinancer. « Il y a eu une bousculade au mois de décembre, avec les renégociations et les demandes des emprunteurs jusque là attentistes, sans oublier les habituels dossiers de défiscalisation en immobilier locatif de fin d’année et les dossiers incluant un Prêt à taux zéro 2016. » En janvier, s’il reste des dossiers retardataires à traiter, l’engorgement est en « voie de normalisation », et la situation devrait « rentrer dans l’ordre d’ici la fin du mois de janvier », prévoit Sandrine Allonier.

Allonger le délai inscrit sur le compromis de vente

Les emprunteurs ayant déposé un dossier ou s’apprêtant à le faire doivent-ils prendre des précautions ? Oui, selon Pascal Beuvelet, président du réseau In&Fi Crédits, qui conseillait dès le mois de décembre d’allonger le délai d’obtention du crédit inscrit dans le compromis de vente. Cette condition suspensive est au minimum d’un mois (1) mais elle s’étend traditionnellement à 45 jours dans les promesses ou compromis. Pascal Beuvelet conseille ainsi de négocier une extension de ce délai à 60 « voire 75 jours ».

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Par Benoit LETY - Mercredi 11 Janvier 2017 - cbanque.com
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Taux immobiliers : quelle hausse doit-on craindre pour 2017 ?

Elle était attendue plus tôt, elle est finalement arrivée au tournant des années 2016 et 2017. En janvier, tous les courtiers spécialisés s’accordent à constater une hausse des barèmes de taux de crédit immobilier affichés par les banques. Tous annoncent toutefois une très légère remontée qui, dans l’immédiat, n’entame pas leur optimisme pour 2017.

Cette fois, c’est clair, la tendance est bien là. Sur « 35 barèmes de banque reçus » en ce début de mois de janvier, constate le courtier Empruntis dans sa lettre mensuelle, 32 affichent des hausses, comprises entre 0,03 et 0,30 point. Une fourchette proche de celles données par Vousfinancer (de 0,05 à 0,30 point) ou Le Partenaire (de 0,05 à 0,25 point). En moyenne, le consensus se fait autour d’une hausse modérée de 0,10 point, ce qui situe les taux de marché pour un crédit immobilier sur 20 ans à 1,65% selon Empruntis ou 1,72% selon Le Partenaire.

« Si cette tendance se confirme dans la grande majorité des établissements bancaires, ce que nous anticipons, les taux moyens sur 20 ans devraient se situer autour de 1,70% pour 1,50% environ en octobre 2016 (point historique le plus bas) », confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, « ce qui nous amènerait à des niveaux équivalents à ceux de l’été 2016 ».

Il n’y a donc pas, à court terme, péril en la demeure. Vousfinancer rappelle à point nommé que le taux fixe moyen, pour un crédit immobilier sur 20 ans, a perdu près d’un point en 2016, soit l’équivalent d’une économie de 95 euros sur la mensualité d’un crédit de 200.000 euros sur 20 ans. Il y a donc de la marge avant que cette baisse historique soit effacée. Dans l’immédiat, une hausse de 0,30 point équivaudrait par exemple à une augmentation de 28 euros de cette mensualité type. Pas de quoi remettre en cause un projet immobilier…

Une hausse attendue et contenue

Qu’en sera-t-il à plus long terme ? Là encore, les courtiers affichent leur foi en l’avenir. Premier facteur d’optimisme : le Prêt à taux zéro, élargi en 2016, a été reconduit en 2017 et devrait continuer à profiter aux primo-accédants. Même chose pour les investisseurs, qui bénéficieront toujours du dispositif Pinel. La hausse actuelle, ensuite, ne les a pas pris de court, tant elle était prévisible, et même attendue un peu plus tôt. Elle ne fait en effet que répercuter l’état de la conjoncture, croit savoir Vousfinancer, avec des « perspectives de hausse de l’inflation en 2017 » et une « remontée récente du taux de l’OAT 10 ans ».

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Par Vincent Mignot - vendredi 6 Janvier 2017 - cbanque.com
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