Immobilier : le pouvoir d’achat va-t-il baisser ?

15 Février 2017 – Avec la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des prix des logements, le pouvoir d’achat immobilier commence à reculer. Une tendance modérée, qui ne devrait pas impacter outre mesure les marchés du neuf et de l’ancien en 2017.

Chaque mois, le courtier Meilleurtaux.com analyse l’évolution du pouvoir d’achat immobilier dans une vingtaine de grandes villes françaises. Depuis près de deux ans, la conclusion est pratiquement toujours la même : grâce à des taux d’intérêt en baisse constante et à des prix de l’immobilier qui évoluent avec modération, la capacité d’achat des Français grimpe, voire se stabilise pour certaines communes. Mais ça, c’était avant.

Pouvoir d’achat : les chiffres Selon la dernière étude Meilleurtaux.com parue le 15 février 2017, la tendance est en train de s’inverser. En se basant sur une mensualité de 1.000 € et un prêt sur vingt ans ainsi que sur le niveau du mètre carré ancien, le courtier constate que le pouvoir d’achat immobilier recule dans quinze des vingt villes qu’il examine. Quatre sont stables (Le Havre, Nîmes, Angers et Lyon). Seuls les Grenoblois font exception en gagnant un mètre carré en un mois (voir tableau ci-dessous).

 L’évolution du pouvoir d’achat immobilier entre janvier et février 2017

© Meilleurtaux.com

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Par Rédaction pap - 15 février 2017 - pap.fr
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Immobilier : une majorité de Français mécontents de leur syndic.

Plus d’un copropriétaire sur deux se dit « insatisfait » de son syndic. Des mauvais chiffres qui sont toutefois en recul, relève l’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement, Cadre de Vie).

Plus de 50 % d’opinion défavorable. Une majorité de copropriétaires se dit aujourd’hui globalement insatisfaite des syndics, pointant surtout leur manque de suivi et de réactivité, révèle le troisième baromètre biannuel de l’association de consommateurs CLCV (Consommation, Logement, Cadre de Vie). Le pourcentage de satisfaits, toujours minoritaires, est toutefois en hausse depuis la dernière édition en 2014.

Une majorité d’insatisfaits

Les syndics ne font pas l’unanimité auprès des copropriétaires, loin s’en faut. Comme le souligne le sondage de l’association CLCV, réalisé auprès de 4.251 personnes fin 2016, ils sont une majorité à se dire encore globalement insatisfaits (51 %) de leur syndic. Ils sont même 21 % à se dire « pas du tout satisfait ». Ces mauvais chiffres interviennent alors qu’une majorité de copropriétaires se plaignent de pratiques tarifaires excessives et de l’augmentation des honoraires des syndics, souligne l’association CLCV.

Parmi les arguments qui reviennent le plus souvent dans la bouche des copropriétaires insatisfaits, on retrouve le manque de suivi des contrats (47 %) ainsi que la faible réactivité face aux sollicitations (41 %). Quand ils sont interrogés sur ce qui pourrait les faire changer d’avis sur les syndics, les copropriétaires évoquent une augmentation de la rigueur et de la réactivité (28 %).  

Des chiffres en progression

Bonne nouvelle cependant, les chiffres sur la réputation des syndics sont en hausse. Le taux de satisfaction des copropriétaires est aujourd’hui de 47 %, alors qu’il n’était que de 39 % en 2014, soit une progression de 8 points en deux ans, pas loin du niveau de satisfaction de 2012 (49 %). Dans le détail, ils sont même désormais 10 % à se dire « très satisfait ». Pour justifier ce choix, les copropriétaires soulignent la coopération avec le conseil syndical (55 %), la clarté des informations transmises (55 %), la qualité de la gestion (54 %) et enfin le suivi des impayés (54 %).

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Par Vincent Mignot - mardi 17 Janvier 2017 - lesechos.fr
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Immobilier : à quoi s’attendre en 2017 ?

Le marché immobilier va continuer de croître en 2017, selon le réseau Laforêt. Les acquéreurs vont rester motivés par des taux d’intérêt attrayants, même si la tendance est à la hausse.

Sur le même rythme qu’en 2016. Le marché de l’immobilier va continuer de progresser en 2017, à la faveur d’une demande des particuliers toujours forte, anticipe le réseau immobilier Laforêt (700 agences) dans son bilan annuel publié le 2 janvier. Globalement, le marché devrait profiter de l’attractivité des taux d’intérêt et de la hausse du pouvoir d’achat des Français.

Un 1er semestre prometteur

Tout semble indiquer que le marché immobilier devrait être en croissance en 2017, relève Laforêt. Surtout au premier semestre. Les acquéreurs vont rester motivés par des taux d’intérêt attrayants, qui, même si la tendance est à la hausse, restent à des niveaux historiquement bas. « Seule une remontée violente des taux pourrait contracter le marché, confirme Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Le premier semestre devrait être dynamique à l’image de ce que nous avons connu en 2016 ». En attendant, la crainte d’une remontée des taux va plutôt inciter les acquéreurs les plus attentistes à finaliser une transaction. 

Un pouvoir d’achat en hausse

Cette bonne dynamique s’explique par l’augmentation du pouvoir d’achat des Français. Depuis 2012, leurs capacités financières ont progressé de 26 % avec une nette accélération en 2016, explique Laforêt, soit l’équivalent d’une pièce de plus, en moyenne, par bien. Les ménages ont bénéficié de la correction des prix et du recul des taux d’intérêt. « Les prix des crédits immobiliers ont été divisés par trois depuis 2012. Nous sommes passés de 4,5 % à 1,5 % en moyenne », rappelle Yann Jehanno. Les meilleurs dossiers ont même pu emprunter en dessous de 1,5 % au quatrième trimestre. Dans l’ensemble, les particuliers ont profité de ces conditions favorables pour concrétiser un achat, avec la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier et de se créer des revenus complémentaires…..

En savoir plus sur http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/immobilier-neuf/0211612185698-immobilier-a-quoi-sattendre-en-2017-2053877.php#GcR383HyhfU2sezU.99

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Raphaël Bloch - 02/01/2017 - Lesechos.fr
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Logement en Europe : un toit différent dans chaque pays

En 2016, le Crédit Foncier a réalisé une série de « matchs immobiliers » confrontant chaque mois la France à un autre pays européen sur les données économiques, démographiques et immobilières.

Les huit pays étudiés (Allemagne, Espagne, France, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni), représentent les trois quarts de la population de l’Union européenne.

Le Crédit Foncier publie aujourd’hui une synthèse de ces études, dont il ressort de très fortes disparités.

A l’échelle européenne 7 ménages sur 10 sont propriétaires : c’est dans les pays d’Europe de l’Est (84 % en Pologne) et du Sud (79 % en Espagne et 73 % en Italie) que la proportion de propriétaires est la plus élevée ; a contrario elle n’est que de 53 % en Allemagne qui ferme le classement.

Les Européens vivent en majorité dans des maisons (60 %), mais leur proportion par rapport aux appartements décroît du Nord au Sud. Cette proportion est avant tout culturelle, car indépendante :

  • du caractère urbain : le Royaume-Uni, dont la part de la population urbaine (87 %) est la plus élevée en Europe (vs 72 % moyenne UE) compte pourtant 85 % de maisons ;
  • de la densité : les Espagnols sont les plus nombreux en Europe à vivre en appartement (67 %) en dépit d’une densité faible (91 hab. / km²) ; à l’inverse les Pays-Bas, avec une densité très importante (405 habitants / km²), comptent 80 % de maisons.

Au-delà de la croissance démographique, les besoins en logement dépendent également étroitement :

  • du nombre d’occupants par ménage : de 2,7 en Pologne à 2,0 en Allemagne (moyenne UE : 2,3) ;
  • de l’âge de départ du foyer familial : de 30 ans en Italie à 24 ans au Royaume-Uni (moyenne UE : 26 ans).

Les différences sont également importantes en matière de recours au crédit immobilier :

  •  C’est en Europe du Nord que son recours est le plus important : l’encours de crédit immobilier par ménage propriétaire s’établit à 82 525 euros au Royaume-Uni et 81 433 euros aux Pays-Bas (moyenne UE 41 099 euros). Ce niveau s’explique, en fonction des pays, par le dynamisme du marché immobilier, une fiscalité favorable et des pratiques vis-à-vis du crédit différentes.
  • Dans le Sud de l’Europe, les ménages sont globalement moins endettés : 38 433 euros en Espagne, 32 540 euros au Portugal et 19 216 euros en Italie.
  • En Europe de l’Est, les ménages sont très peu endettés, à l’image de la Pologne (7 567 euros).

La France est dans une position intermédiaire avec un encours de crédit immobilier par ménage propriétaire égal à 47 096 euros. Le ratio encours / revenu moyen n’y est que de 63 % contre 81 % en Espagne et 126 % aux Pays-Bas.

En savoir plus sur http://creditfoncier.com/logement-en-europe-un-toit-different-dans-chaque-pays/

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Rédaction Crédit Foncier.com - 14/11/2016 - Crédit Foncier.com           Source photo : ©Crédit Foncier.com

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier ?

Par rapport au rendement brut d’un appartement ou d’une maison, il faut prendre en compte le montant des charges et des travaux. Voici comment faire.

Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en matière d’achat, de vente ou de location d’un bien immobilier.

Savez-vous calculer le rendement net de votre bien immobilier ? Après avoir vu avec Bertrand de Raymond comment calculer le rendement brut, le Président de la société CAPCIME, vous explique à présent comment calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif :

Vous déduisez le montant des charges et des travaux de vos revenus locatifs annuels. Puis vous divisez le montant obtenu par le prix d’achat du bien frais d’agence et frais de notaire inclus. Et vous multipliez par 100.

{[Revenus Locatifs Annuels – (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 = Rentabilité nette du bien.

Le calcul paraît simple, mais en termes de charges, la liste peut être longue.

1-Quelles sont les charges à prendre en compte ?

Taxe foncière annuelle (en moyenne un mois de loyer), charges de copropriété (l’entretien de l’immeuble, l’entretien des espaces verts, lun gardien, le nettoyage des parties communes…), honoraires du professionnel en charge de la gestion locative (8 à 10 % du loyer), entretien de l’appartement, travaux…Vous allez pouvoir récupérer la taxe d’ordures ménagères sur le locataire (à ne pas oublier dans votre déclaration)

2-La rentabilité du bien évolue donc d’une année sur l’autre ?

Oui, en fonction des travaux réalisés dans l’appartement. Vous pouvez être amené à donner un coup de peinture, à réparer un cumulus…Ces frais vont venir minorer votre rentabilité. D’un autre côté, il est très important d’entretenir votre bien pour pouvoir le louer facilement et que votre locataire soit content !

3-Quelles sont les charges de copropriétés récupérables auprès du locataire ?

Le nettoyage de l’immeuble et l’électricité des parties communes essentiellement

4-Faut-il prévoir un mois de loyer pour être en mesure d’absorber un éventuel mois de carence locative ou d’anticiper les dépenses à venir ?

Oui, ça peut être une bonne solution.

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Alexandra Boquillon - 10/12/2016 - Challenges.fr
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Immobilier : c’est vraiment le moment d’investir

Est-ce le meilleur moment pour investir dans l’immobilier ? La réponse, positive, fait l’unanimité. Ce n’est pas Emmanuel Di Girolamo, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Nord – Pas-de-Calais, qui affirmera l’inverse. «  D’habitude, je reste en retrait. Mais là, tous les indicateurs sont au vert. Les taux sont extrêmement bas, c’est difficile de faire moins. » En septembre, un taux moyen de 1,35 % était appliqué aux crédits immobiliers sur 20 ans, les plus courants. «  Ils ne seront jamais plus bas  », croient savoir Maryse Durieux et Arnaud Desmarchelier, courtiers chez Astuces Finances, à Armentières.

Le prix des logements n’a pas augmenté. Au pire, leur valeur stagne. Au mieux, elle diminue. Cette tendance est la plus prononcée pour les appartements. C’est ce qu’indique le baromètre de l’immobilier des Notaires de France, dont les dernières données datent du 31 mai. Dans le Pas-de-Calais, le prix médian du mètre carré a dégringolé de 15,9 % en un an. Dans le Nord, la baisse se chiffre à 2,4 %.

Plus de logements vendus

Le prix médian des maisons, lui, n’a pas évolué. Une situation identique dans le Pas-de-Calais et dans le Nord, d’après le baromètre de l’immobilier. La métropole lilloise fait un peu office d’exception. Le prix médian du mètre carré d’appartement est à la baisse : – 1,9 % depuis un an. Mais pour les maisons, le prix médian est en hausse de 1,2 % par rapport à l’année dernière. Cependant, ces chiffres sont à manipuler avec précaution. «  Le marché lillois n’est pas homogène  », prévient Emmanuel Di Girolamo.

Ce parfait alignement des planètes immobilières convainc les acquéreurs de franchir le pas. Dans le Pas-de-Calais, le nombre de ventes a augmenté de 13 % entre 2014 et 2015. Le chiffre gonfle à 14 % dans le Nord.

Une hausse qui peut se répercuter sur l’activité des banques. À la Caisse d’Épargne Nord France Europe, les crédits immobiliers représentent 75 % de l’activité crédit et 62,5 % des encours. Soit un bond de 25 % par rapport à 2014.

Une situation amenée à perdurer ?

Même constat parmi les professionnels de l’immobilier. Exemple avec Emmanuel Di Girolamo, dans son agence Solima, à Roubaix : «  Avant, je travaillais avec 70, 80 biens. Aujourd’hui, j’en ai 300.  »

Des taux réduits, des prix à la baisse…, les conditions pour investir dans l’immobilier ont rarement été aussi favorables. La situation va-t-elle perdurer ? «  Pour avoir posé la question à un technicien de la banque, les taux ne vont pas remonter de manière immédiate  », confie Jean-Pierre Berlinet, président de l’Union nationale de la propriété immobilière. Même son de cloche pour le duo Maryse Durieux-Arnaud Desmarchelier : «  Si ça doit augmenter, ça ne va pas flamber. » Raison de plus pour investir ?

*Le prix médian peut être considéré comme la valeur du milieu. Par exemple, sur 201 logements, c’est la 101e valeur car elle se situe entre les 100 habitations les moins chères et les 100 plus chères.

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La voix du nord - 10/10/2016 - Lavoixdunord.fr
Source photo : PIB

Immobilier : pourquoi investir en locatif en 2016 ?

Qui sont les Français qui font le choix de l’investissement locatif  en 2016 ? Quelles sont leurs motivations ? Sont-ils satisfaits de leur placement ? Une étude du Crédit Foncier fait le point.

L’immobilier reste un actif privilégié des investisseurs. Et le phénomène ne fait que s’accentuer. Le locatif privé devrait représenter 15,4 % des logements construits en 2016, contre 14,2 % en 2015. De même, à la question: « Si vous disposiez d’une somme d’argent à investir, quels supports privilégieriez-vous ? », 65 % des Français répondent l’immobilier en premier choix en 2016, contre 57 % en 2015. L’immobilier passe donc devant l’assurance-vie (19 %), un livret d’épargne sécurisé (11 %) et les marchés financiers (10 %). C’est ce qui ressort de l’étude du Crédit Foncier sur les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016. 

Fiscalité, patrimoine, complément de retraite

Plusieurs motivations expliquent cet engouement, avec des disparités fortes entre ceux qui investissent dans le neuf ou dans l’ancien. La perspective de payer moins d’impôts tout d’abord est citée par la moitié (50 %) des ménages ayant réalisé un investissement locatif. Elle est cependant nettement plus forte pour les investisseurs dans le neuf (71 %) – celui-ci bénéficiant notamment du succès du dispositif de défiscalisation Pinel – que dans l’ancien (16 %). La perspective de se constituer un patrimoine est la seconde motivation des investisseurs locatifs sondés (47 %). Contrairement au motif précédent, celui-ci est bien plus fort dans l’ancien (56 %) que dans le neuf (41 %). Enfin, disposer d’un futur complément de retraite est la troisième motivation des investisseurs locatifs (46 %). C’est d’ailleurs la première motivation des investisseurs dans l’ancien (59 %), perspective bien plus forte que dans le neuf (38 %). Transmettre le bien à vos enfants arrive donc en 4ème argument pour les investisseurs dans l’ancien et dans le neuf confondus, mais c’est la troisième motivation pour ceux uniquement dans l’ancien (38 %). Disposer d’un capital dans quelques années (27 %), l’aspect valeur refuge que représente l’immobilier (17 %), pour l’occuper un jour à la retraite (6 %), arrivent après. 

La proximité géographique entre l’investissement locatif et le domicile de l’investisseur dépend également très fortement de s’il s’agit de neuf ou d’ancien. La plupart des investissements dans le neuf (62 %) sont éloignés du domicile de l’investisseur, alors que ceux dans l’ancien se font majoritairement à proximité (67 %) .

Les appartements de petite taille privilégiés

Les investisseurs locatifs privilégient les appartements aux maisons et ce sont ceux de petite taille qui ont leur préférence. Ainsi, neuf transactions sur dix (92 %) portent sur des appartements, plutôt que sur des maisons individuelles. De même, les investisseurs se tournent très majoritairement vers les petites surfaces, et ce depuis déjà plusieurs années (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs). La surface du bien est en moyenne de 45 m2 pour un montant médian d’acquisition de 164.000 euros en 2016 avec de fortes disparités régionales : le montant d’acquisition est ainsi de 209.000 euros en Ile-de-France et de 165.000 euros en Pays-de-Loire.

Concentration dans le Sud et l’lle-de-France

Cinq régions sur treize concentrent 79 % de l’investissement locatif : Occitanie (anciennement le Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, 26 %), Ile-de-France (19 %), Auvergne-Rhône-Alpes (12 %), Nouvelle Aquitaine (anciennement Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes, 11 %) et la Provence-Alpes-Côte d’Azur (11 %). Ce phénomène n’est pas nouveau mais s’est accentué au fil des années, la part des cinq régions étant de 76 % en 2010.

Du point de vue du financement, la très forte baisse des taux de crédit a fortement incité les investisseurs à davantage augmenter la part empruntée. La quasi totalité du prix d’acquisition (98 %) est financée à crédit en 2016, contre 94 % en 2010. Le montant médian emprunté a ainsi augmenté de 13 % entre 2010 et 2016.

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Hélène Dupuy - 26/09/2016 - Les echos.fr
Source photo : Seloger

L’investissement immobilier Pinel en dix étapes…

L’investissement locatif Pinel ne se résume pas à sa réduction d’impôt. Plus qu’une simple défiscalisation, il s’agit d’un véritable investissement immobilier à maîtriser de bout en bout. Explications en dix étapes clés.

1. Impôts, épargne : faire le point sur sa situation financière

Avant toute chose, le futur investisseur doit identifier son profil pour savoir ce qu’un investissement locatif en Pinel peut lui apporter. L’atout principal du dispositif étant sa réduction d’impôt (6.000 euros/an maximum), il faut donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel est le montant de son impôt sur le revenu ? Qu’en sera-t-il dans les prochaines années ?

A ne pas manquer : Pour tout savoir sur l’investissement Pinel, consultez notre dossier spécial (à lire ici).

Autre impératif : connaître sa capacité d’épargne. L’investissement étant financé la plupart du temps à crédit, l’acquéreur doit pouvoir supporter une mensualité de plusieurs centaines d’euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d’un prêt souscrit pour acheter sa résidence principale. Sur le plus long terme, les loyers encaissés compenseront, au moins en partie, les mensualités supplémentaires. Mais ce n’est pas une raison pour ne pas maîtriser son endettement.

A savoir : Le dispositif Pinel n’est pas l’unique moyen d’investir pour réduire sa pression fiscale. Pour aller plus loin, consultez notre article « Défiscalisation : comment payer moins d’impôt sur le revenu ».

2. La recherche du logement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire d’acheter un logement neuf*. Celui-ci peut être déjà construit et prêt à accueillir un locataire. Mais il s’agira le plus souvent d’un achat sur plan, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ce qui signifie que mettre les pieds dans l’appartement avant de signer n’est pas une option.

A savoir : Les promoteurs immobiliers qui construisent les immeubles neufs développent de nouveaux outils, comme des visites en réalité virtuelle, pour permettre aux investisseurs de mieux visualiser les appartements commercialisés.

Mais avant de choisir un logement, il faut savoir où s’implanter. L’emplacement reste le critère essentiel de sélection d’un investissement immobilier, avec ou sans défiscalisation. Pour trouver des locataires sans difficulté, il faut donc s’intéresser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La démographie et la santé économique (taux de chômage, bassins d’emploi, revenus moyens…) d’une agglomération pèsent lourd dans la réflexion de l’investisseur. L’analyse doit être fine pour déterminer le potentiel locatif d’une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Accès aux transports en commun, présence de commerces et services à proximité, projets urbains à venir… Rien ne doit être laissé au hasard.

Il en va de même pour la sélection des interlocuteurs : se renseigner sur la qualité des programmes ainsi que l’historique des promoteurs, ou des commercialisateurs qui vendent leurs programmes, n’est jamais inutile.

*Il existe une variante du Pinel dans l’immobilier ancien. L’investisseur doit alors acheter un appartement dégradé pour le remettre à l’état de neuf avant le louer.

3. La signature du contrat de réservation

Pour mettre la main sur le programme Pinel qu’il a sélectionné, l’investisseur doit commencer par réserver un des appartements mis en vente. Pour ce faire, il signe un contrat de réservation qui fixe les conditions de la vente. Il comporte notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalités pouvant permettre sa révision. Une date de livraison doit également y figurer, bien que celle-ci ne soit pas nécessairement très précise (fin 2016 par exemple).

A la signature, un premier paiement est exigé. Il prend la forme d’un dépôt de garantie égal à 5% du prix de vente si elle est définitivement actée dans l’année ou 2% lorsque le contrat de vente définitif est paraphé dans un délai de 12 à 24 mois.

A savoir : Après la signature du contrat de réservation, l’investisseur a dix jours pour se rétracter.

4. Le crédit immobilier

L’appartement est réservé mais pas encore tout à fait acquis. D’ici à la signature du contrat de vente définitif, l’investisseur doit obtenir un crédit immobilier pour financer son achat. Il lui faut donc démarcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en crédit qui se chargeront de lui proposer une et même plusieurs offres de prêt.

En termes de négociations avec la banque, le futur bailleur doit se montrer attentif à des points particuliers. Il est par exemple recommandé de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA). De même, il est préférable de prévoir un différé de remboursement du crédit immobilier, afin de ne pas payer de mensualités de remboursement tant que le bien n’est pas livré et occupé par un locataire.

5. La signature de l’acte de vente définitif devant notaire

Une fois le crédit immobilier octroyé, il est temps de signer l’acte authentique de vente devant notaire. Cette signature officialise définitivement l’acquisition et permet de lancer l’appel de fonds, c’est-à-dire le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier.

A cette occasion, l’investisseur règle les frais d’acquisition du logement neuf. Ils correspondent environ à 2 à 3% du prix de vente et sont beaucoup moins élevés que ceux exigés à l’achat d’un logement ancien. Cependant, les logements neufs sont soumis à la TVA à 20%* qui gonfle le prix. Celle-ci doit être réglée au fur et à mesure de l’appel de fonds.

*TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville

6. Réception des travaux et livraison de l’appartement

Jusqu’ici, l’investisseur n’a pas encore commencé à s’acquitter du prix de son logement, dépôt de garantie et frais d’acquisition mis à part. Ce paiement dépend de l’avancée de la construction. Concrètement, l’acheteur verse jusqu’à 35% du prix total à l’achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement des travaux. Le solde est réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si l’acquéreur émet des réserves sur des défauts de conformité.

Réception des travaux

Avant la livraison, le vendeur du logement doit acter la réception des travaux avec les entrepreneurs en charge de la construction. De nombreuses garanties commencent à courir à compter de cette date : la garantie de parfait achèvement, celle d’isolation phonique, la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et la garantie décennale de solidité de l’ouvrage. Il est donc recommandé de se renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception et de demander les procès-verbaux établis à cette occasion.

Livraison

C’est à la remise des clés que l’appartement est considéré livré. Il est alors achevé et doit être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble doit quant à lui disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement ainsi que de parties communes éclairées.

Le jour de la livraison, l’acheteur visite le bien avec le promoteur et doit relever les éventuelles malfaçons ou l’absence de conformité des travaux au contrat de vente dans un procès-verbal.

A savoir : Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire. Il est acquitté à la levée des réserves.

7. La mise en location

Après la réception, l’investisseur doit trouver un locataire dans les douze mois afin de respecter les conditions imposées par le dispositif Pinel. Dans le cas contraire, la réduction d’impôt promise sera remise en cause.

Autre contrainte, le ou les occupants ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources, variables selon la localisation et la composition du foyer (à consulter ici). Enfin, les loyers Pinel sont limités réglementairement, en fonction de l’emplacement et de la taille du logement (voir les limites ici). Si un de ces plafonds n’est pas respecté, l’avantage fiscal pourra être retoqué.

En ce qui concerne la recherche du locataire à proprement parler, l’investisseur n’a pas à s’en occuper s’il délègue la gestion locative du bien à un professionnel. Dans le cas contraire, il doit faire cette recherche lui-même. Dès lors, c’est à lui de s’assurer que le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire ne dépasse pas les limites du Pinel et que le loyer est conforme aux plafonds réglementaires. Il doit également veiller à bien rédiger le bail de location et à prendre en charge l’état des lieux d’entrée, entre autres.

A savoir : Le dispositif Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un membre de sa famille.

8. La déclaration de l’investissement pour toucher la réduction d’impôt

La réduction d’impôt du Pinel n’est pas accordée automatiquement. Acheter l’appartement et le louer ne suffisent pas : l’investisseur doit en effet déclarer la location à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.

S’il a perçu des loyers au cours de l’année précédente (loyers de 2016 déclarés en 2017), le bailleur devra remplir une déclaration de revenus fonciers, sur impots.gouv.fr ou à l’aide d’un formulaire 2044. En outre, il devra compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer son investissement.

Enfin, il devra renvoyer un formulaire 2044-EB afin d’indiquer indiquer si l’engagement de location initial court sur six ou neuf ans. Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration.

9. Le renouvellement de l’investissement Pinel

Au terme de l’engagement de location indiqué à l’administration fiscale, le propriétaire peut prolonger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires. L’engagement de location peut ainsi s’étaler sur douze ans maximum. A la clé, un avantage fiscal plus conséquent : limitée à 12% pour un investissement sur six ans, la réduction d’impôt monte à 18% sur neuf ans et 21% sur 12 ans.

10. La sortie de l’investissement Pinel

A partir du moment où l’engagement de location a expiré, l’investisseur est libre de disposer du bien comme bon lui semble. Rien ne l’empêche de poursuivre la location mais il peut aussi opter pour la revente du logement. Il peut également décider de reprendre l’appartement pour s’y installer et en faire sa résidence principale.

Pour vendre ou récupérer le logement, le propriétaire doit d’abord délivrer congé au locataire six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne coïncide pas nécessairement avec la fin de l’engagement de location : un investisseur peut donc se retrouver contraint d’attendre plusieurs mois avant de pouvoir mettre un terme à la location.

Pour plus d’information : Finance SAS

Thibault Fingonnet - 09/09/2016 - Toutsurmesfinances.com
Source photo : Toutsurmesfinances.com

Immobilier : de nouvelles obligations pour pouvoir louer en 2017.

Si vous êtes propriétaire, et que vous mettez votre bien en location, un décret paru dernièrement vous obligera à faire réaliser un diagnostic complet des installations de gaz et électriques avant de louer le bien, comme pour une vente.

Un diagnostic dans les appartements mis en location

C’est à partir du 1er juillet 2017 que les propriétaires mettant un bien en location devront faire réaliser un diagnostic des installations gaz et électricité, avant de pouvoir signer le bail avec le locataire. 

Le diagnostic ne sera exigé que pour les installations de plus de quinze ans, dans des appartement situés dans des immeubles construits avant le 1er janvier 1975. Pour les maisons en location, le diagnostic ne sera exigé qu’à partir de juillet 2018.

Remise en état obligatoire si les normes de sécurité ne sont pas respectées

Les diagnostics exigés ne sont pas très éloignés de ceux nécessaires pour la vente d’une maison. 

Ils visent à confirmer que les installations, tant gaz qu’électriques, sont bien conformes aux normes en vigueur, et que les appareils, notamment la chaudière à gaz ou le ou les chauffe-eau électrique(s), sont en bon état de marche. 

Si le diagnostic révèle une anomalie, en fonction de sa gravité, elle est soit simplement signalée au locataire, si elle est bénigne, soit obligera le propriétaire à réaliser des travaux de mise aux normes.

Pour plus d’information : Finance SAS

Jean Baptiste Giraud - 29/08/2016 - Radins.com
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Investissement immobilier: 10 clés de la réussite

Plus vous maîtriserez les 10 clés présentées ci-dessous, plus vous aurez de chance d’atteindre les objectifs que vous vous serez fixés. Notez que ces 10 clés ne sont pas classées par ordre d’importance. Elles sont toutes aussi importantes les unes que les autres. Vous pourriez en maîtriser quelques-unes, mais si certaines vous posent problème, il se pourrait fort bien que votre projet d’investissement ne fonctionne pas aussi bien que vous l’espériez. Débutons sans plus tarder.

Clé no 1 : Devenez un colombo de l’immobilier

Le tout premier conseil est de ne pas attendre que le marché baisse radicalement avant de vous lancer, car vous pourriez devoir attendre encore plusieurs années, selon moi. Si ce n’est pas déjà fait, mettez-vous immédiatement en mode prospection.

Rappelez-vous que vous devez rechercher des vendeurs motivés qui accepteront de vendre sous la valeur marchande, ce qui vous permettra de réaliser votre profit à l’achat. Vous conviendrez toutefois que vous êtes à la recherche de situations exceptionnelles, qui sont parfois difficilement identifiables. Mais ne vous découragez pas. Persévérez et vous trouverez les vendeurs motivés !

Clé no 2 : Apprenez à financer vos immeubles à 100%

Dans tout type d’investissement, moins vous utiliserez votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, ceci implique que l’immeuble que vous venez d’acquérir l’ait été à 100 % avec l’argent des autres. On parle alors d’effet de levier maximum. Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence, car utiliser l’effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectiez du capital lors de l’achat. Vous vous exposez, entre autres, à flux surplus de trésorerie relativement faible, et parfois même négatif. Advenant un manque de liquidités générées par l’immeuble, serez-vous en mesure d’injecter personnellement du capital afin de respecter vos obligations financières ? De grâce, si vous financez vos acquisitions à 100%, soyez vigilants dans la gestion de vos immeubles, car votre budget d’exploitation sera plus restreint.

Clé no 3 : Apprenez à rédiger des offres d’achat créatives

C’est bien connu, l’une des clés de votre réussite en immobilier dépend des offres d’achat que vous faites, c’est-à-dire de la quantité d’offres que vous ferez, mais surtout, de la façon dont vous les rédigez.

Sont-elles à votre avantage ? Vous protègent-elles adéquatement ?

Permettent-elles de réduire au minimum votre mise de fonds?

En fait, cette clé est souvent celle qui vous permettra d’arriver à vos fins, c’est-à-dire convaincre le vendeur et éventuellement acquérir de l’immeuble. Pour y parvenir, vous devrez développer l’art de la négociation expliqué à la clé no 5.

Clé no 4 : Ayez la discipline de faire des suivis efficaces

Cette quatrième clé se veut la suite logique de la clé no 3.

Je rencontre régulièrement des investisseurs qui me disent avoir trouvé de belles occasions grâce au suivi qu’ils ont fait peu temps après avoir présenté une offre d’achat qui, au départ, a été refusée par le vendeur.

Bon nombre d’investisseurs débutants font l’erreur de laisser tomber un immeuble parce leur offre d’achat n’a pas été acceptée. Ils se disent que si ça n’a pas fonctionné, c’est que cet immeuble n’était pas pour eux !

Cette façon de réagir peut coûter très cher. De beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous le sachiez. Ce n’est pas la chose à faire que de mettre le dossier à la filière 13 ! Le dossier devrait plutôt aller dans votre système de suivi!

Puisque vous serez à la recherche de vendeurs motivés, vous devrez considérer que ces derniers seront de plus en plus motivés avec le temps. Plus le temps passera, plus ils seront enclins à baisser leur prix ou à assouplir leurs conditions.

Clé no 5 : Développez l’art de la négociation

Tout au long de votre carrière d’investisseur immobilier, vous aurez à négocier constamment, que ce soit avec :

• Vos locataires ;
• Les fournisseurs ;

• Les banquiers ;
• Les entrepreneurs ;
• Les acheteurs, les vendeurs ;
• Les courtiers immobiliers ;
• Les associés ;
• Et même avec votre conjoint ou votre conjointe!

Ce dernier s’avère l’un des meilleurs « alliés » que vous puissiez avoir au moment d’investir, et ce, quel que soit le domaine d’investissement pour lequel vous optez. L’immobilier ne fait pas exception à la règle. Pour plus de détails sur l’investissement en couple, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.

Lisez des ouvrages sur l’art de la négociation, suivez des formations, pratiquez-vous à négocier au quotidien. Vous serez surpris des résultats.

Clé no 6 : Faites des vérifications diligentes sans faille

L’achat d’une propriété est à prendre au sérieux, c’est pourquoi il est important de vérifier le plus d’éléments possible avant d’apposer votre signature sur l’acte de vente.

Bâcler cette étape est une bévue qui coûte souvent très cher aux nouveaux investisseurs. Pour leur part, les investisseurs plus aguerris, qui ont déjà payé cher leurs erreurs par manque de vérifications, négligent de moins en moins le processus de vérification diligente. Du moins, j’ose espérer pour eux qu’ils ont appris avec le temps et les expériences.

La vérification diligente, c’est bien beau, mais encore faut-il savoir quoi vérifier direz-vous. J’avoue que lorsqu’on n’a pas d’expérience, il s’avère un peu difficile de savoir quoi vérifier. C’est pourquoi il faut utiliser l’expérience d’investisseurs expérimentés. Réseautez et rencontrez des investisseurs d’expérience, ils sauront vous partager leurs trucs.

Clé no 7 : Bâtissez une équipe de rêve

C’est bien connu, en affaires, votre réussite dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.

En immobilier comme dans toute autre entreprise, le levier humain est primordial. En effet, que seraient les entreprises sans leur personnel ? Vous répondrez peut-être : la clientèle ! Ma réponse est plutôt : « Votre équipe de rêve avant tout ».

Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent ?

Une entreprise est un tout. Son fondateur, de bons achats, de bons employés, une bonne philosophie d’entreprise, de bonnes conditions de travail, etc. Encore une fois, réseautez le plus possible afin de rencontrer ceux et celles qui feront partie de votre équipe.

Clé no 8 : Formez-vous adéquatement

Une erreur fréquente que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants, intermédiaires qu’avancés, est le manque de formation. Ils se lancent dans l’investissement immobilier sans suivre de formations. Pire encore, ils demandent leur opinion et des conseils à des gens qui n’ont même pas d’immeuble.

Il n’est pas rare d’acheter des immeubles et d’y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars de plus en formations afin d’optimiser son investissement ? Rappelez-vous qu’en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissance peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L’inverse est également vrai. Quelques trucs appris dans des formations valent leur pesant d’or.

Comme le dit l’adage : « L’entrepreneur ne gradue jamais ! ». Il n’y a donc pas de fin aux connaissances que vous pouvez acquérir.

Clé no 9 : Développez un plan d’action GOGOGO !

En matière d’atteinte d’objectifs, l’important est de subdiviser votre objectif annuel jusqu’à obtenir des objectifs quotidiens. Si pour une raison ou une autre, vous n’atteignez pas votre objectif annuel, vous serez tout de même passé à l’action et aurez réalisé une grande quantité de petits et moyens objectifs. Votre confiance en vous sera augmentée, vous aurez de quoi être fier de vous et ne serez peut-être pas très loin de réaliser votre objectif annuel moyennant quelques actions supplémentaires. Comme dit le proverbe, mieux vaut tard que jamais. Pour plus de détails sur l’élaboration de votre plan d’action, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.

Vous commencez à saisir pourquoi certains n’avancent pas malgré un objectif fixé dans cinq ans ? Ils ne passent pas à l’action pour atteindre leur objectif.

Pour la subdivision de vos objectifs, voici une métaphore de mon ami Jean-Pierre Du Sault, investisseur immobilier :

« Vous ne penseriez pas avaler d’un seul coup un salami, mais coupez-le en tranchez et vous y arriverez ! » Je trouve que cette métaphore résume bien mon propos.

Clé no 10 : Enrichissez-vous grâce à l’accumulation d’immeubles

Saviez-vous que l’investissement immobilier peut être divisé en deux mondes ? Celui des FLIPS, qui vous permettront de générer rapidement des liquidités à court terme, et celui de l’accumulation d’immeubles, qui vous permettront de vous enrichir et de générer des revenus passifs.

Grâce à l’accumulation d’immeubles, votre valeur nette sera croîtra avec le temps en raison l’effet combiné de la capitalisation des prêts hypothécaires et de la prise de valeur de vos immeubles.

Regardez les grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des placements immobiliers actifs et/ou passifs dans leur portefeuille.

À vous d’en tirer vos propres conclusions.

Pour plus d’information : Finance SAS

Yvan Cournoyer - 22/07/2016 - Les affaires.com
Source photo : Les affaires.com