Combien donner aux petits-enfants sans payer d’impôt ?

Les grands-parents et arrière-grands-parents ont la possibilité de donner à leurs petits-enfants ou arrière-petits-enfants en franchise d’impôt. Attention toutefois à déclarer au fisc la transmission au plus tard dans le mois qui suit !

Le don est un geste bienveillant par nature. Il ne faut cependant pas se démunir au bénéfice des proches, en se séparant de sommes qui pourraient un jour manquer ! En gardant donc à l’esprit de préserver vos vieux jours, avec les éventuels problèmes de santé que cela implique. Rien ne vous oblige à donner à vos proches, ni à leur donner le maximum autorisé fiscalement.

Si vous choisissez de donner, même en plusieurs fois, attention à ne pas franchir la limite légale d’exonération. Qu’il soit effectué par chèque, virement bancaire, mandat ou remise d’espèces, le don financier doit se faire dans un cadre bien défini.

31.865 euros par petit-enfant par période de 15 ans

Pour vous, il s’agit d’aider votre petite-fille ou petit-fils à s’installer, à financer ses études, à s’offrir un voyage, etc. Du point de vue du fisc, les dons serviront à acheter des biens et objets, à réaliser des travaux dans un logement, à acquérir une voiture, des meubles, de l’électroménager : bref, ils apporteront du carburant au circuit économique, raison pour laquelle les plus âgés sont ainsi incités à donner sans payer d’impôt. Cependant, même s’ils sont vivement encouragés, les dons d’argent sans impôt appellent la réunion de plusieurs conditions cumulatives.

Les conditions à respecter

1 – La somme d’argent doit être donnée en pleine propriété. Le bénéficiaire en fait ce qu’il veut, la dépense ou l’épargne.

2 – Le donateur – la personne qui donne – doit au jour où le don est réalisé, être âgé de moins de 80 ans.

3 – Le bénéficiaire du don d’argent doit avoir plus de 18 ans, ou avoir fait l’objet d’une mesure d’émancipation s’il est mineur.

Jusqu’à quel montant peut-on donner en restant dans le cadre de la franchise d’impôt ? Un grand-parent peut donner, sans aucun impôt, à chacun de ses petits-enfants jusqu’à 31.865 euros par période de 15 ans. Peu importe si la transmission s’effectue en une ou plusieurs fois, voire sur plusieurs années, il suffit que le total de tous les dons d’argent effectués au cours de la période légale de quinze ans, au bénéfice du même petit-fils ou petite-fille ne dépasse pas cette limite légale.

Une fois passé ce délai de 15 ans, tout se passe comme si le précédent don d’argent n’avait jamais eu lieu. Chaque grand-parent peut de nouveau gratifier chaque petite-fille et chaque petit-fils de 31.865 euros sans payer d’impôt.

Exemple. Le petit-fils ou la petite-fille gratifié par ses quatre grands-parents peut ainsi recevoir, tous les 15 ans, la somme de 127.460 euros (31.865 euros x 4) sans avoir à passer par la case impôt.

Arrière-petits-enfants, parfois neveux et nièces

Le code général des impôts (1) accorde également ce régime des dons familiaux en argent sous respect de la condition d’âge du donateur et du bénéficiaire (voir plus haut) aux arrière-petits-enfants. Une arrière-grand-mère peut ainsi gratifier chacun de ses arrière-petits-enfants d’une somme d’argent de 31.865 euros sans aucun impôt, une fois tous les 15 ans.

Egalement sous respect de la condition d’âge, la personne qui n’a pas de descendance, donc ni enfants, ni petits-enfants, ni arrière-petits-enfants, peut donner, en franchise d’impôt, à chacun de ses neveux et nièces cette même somme d’argent. Ou par représentation à un petit-neveu ou petite-nièce : il s’agit de la situation où les neveux ou nièces étant décédés, leurs propres enfants – les petits-neveux et petites-nièces du donateur – les représentent et bénéficient de l’exonération dont aurait bénéficié leur père ou leur mère s’il était encore en vie.

En savoir plus sur http://www.cbanque.com/actu/61253/combien-donner-aux-petits-enfants-sans-payer-impot#VS2pP26evfiRH2QR.99

Par Michèle Meinac - Dimanche 25 Décembre - cbanque.com
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Impôts : ce qui attend les contribuables en 2017

ARGENT – Baisse de l’impôt sur le revenu, redevance, taxe sur l’essence : comme chaque année, les changements sont nombreux.

A quel régime fiscal les contribuables doivent-ils s’attendre en 2017 ? La réponse se trouve dans le projet de loi de finances (PLF), un document pas forcément passionnant mais clairement stratégique : non seulement il fixe le budget de l’Etat pour l’année suivante, mais il contient aussi toutes les réformes prévues en matière de fiscalité. Et, comme chaque année, les réformes sont aussi nombreuses que variées. Voici ce qui attend les contribuables en 2017, à moins d’un ultime rebondissement d’ici son adoption définitive prévue le 19 ou le 20 décembre.

Nouvelle baisse de l’impôt sur le revenu. Après avoir fait sensiblement augmenter la pression fiscale en début de quinquennat pour combler les déficits, le gouvernement tente de corriger le tir. Une nouvelle baisse de l’impôt sur le revenu est donc prévue et entrera en application dès le mois de janvier pour les contribuables mensualisés. Montant  de la mesure : 1 milliard d’euros.

Cette baisse concerne à taux plein les couples gagnant jusqu’à 3.400 euros de salaire net et les personnes seules gagnant jusqu’à 1.700 euros. Ces plafonds sont évidemment plus élevés pour les ménages ayant des enfants : les couples avec trois enfants y seront éligibles jusqu’à des revenus de 4.800 euros. Les personnes ayant un revenu fiscal de référence inférieur à 18.500 euros auront une réduction d’impôt de 20%. Ceux qui ont un revenu fiscal compris entre 18.500 et 20.500 euros auront une réduction d’impôt inférieure à 20%.

Hausse des impôts locaux en perspective. Le PLF prévoit également une « revalorisation des valeurs locatives de 0,4 % en 2017 ». Or, la valeur locative d’un logement – en clair ce qu’il rapporterait s’il était loué – est une donnée essentielle puisqu’elle sert à calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière. Cette hausse de 0,4% de la valeur locative va donc entraîner mécaniquement une hausse des taxes d’habitation et foncière, afin de financer les collectivités territoriales.

+ 1 euro de redevance télé. Bien que la situation se soit récemment améliorée, les comptes de l’audiovisuel public continuent d’être dans le rouge. Radio France devrait finir l’année avec un déficit de 13 millions tandis que France Télévisions devrait enregistrer un déficit de 34 millions d’euros. Pour rééquilibrer ses comptes, l’audiovisuel public doit donc faire des économies mais il va aussi bénéficier d’une rallonge : le gouvernement a décidé d’augmenter le montant de la redevance de un euro. Cette dernière va passer à 138 euros.

Le crédit d’impôt pour l’emploi à domicile devient universel. Cette réforme vise à mettre fin à une inégalité de traitement. Actuellement, les personnes qui emploient une personne à leur domicile bénéficient d’un coup de pouce qui prend la forme d’un crédit d’impôt. Sauf qu’une partie du public qui a le plus recours à ces emplois à domicile, les retraités et les handicapés, ne sont pas tous imposables. Résultat, ceux ne payant pas d’impôt sur le revenu sont moins aidés financièrement par l’Etat que les retraités imposables. Pour mettre fin à cette inégalité de traitement, le crédit d’impôt pour les services à la personne et l’emploi de salariés à domicile est étendu à « tous les ménages ».

Concrètement, les personnes ne payant pas d’impôt recevront de l’argent de l’administration fiscale, a précisé Bercy. Au total, cette mesure bénéficiera à « 1,3 million de ménages » et « permettra une baisse du reste à charge sur les dépenses de service à la personne de l’ordre de 20% en moyenne, au bénéfice principalement des personnes âgées », selon le dossier de presse.

L’essence davantage taxée en Ile-de-France. Les prix de l’essence devraient augmenter pour financer les transports en commun. En effet, le passe Navigo, le titre de transport en commun dans la région Ile-de-France, a été réformé en 2015 pour que les voyageurs qui habitent dans les zones les plus éloignées paient le même prix que ceux qui habitent dans Paris même. Mais cette mesure coûte cher au Stif, qui gère les transports en commun d’Ile-de-France. Pour remplir ses caisses, les députés vont autoriser la région à augmenter la taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques (TICP) : en clair, la taxe régionale sur l’essence. Cette hausse ne pourra pas dépasser 1,65 centime par hectolitre de gazole et 1,77 centime par hectolitre d’essence, tandis que le GPL est épargné.

Immobilier : le dispositif Pinel prolongé. Pour éviter d’enrayer la reprise du secteur de la construction, le gouvernement a décidé de prolonger d’un an  le dispositif Pinel, jusqu’au 31 décembre 2017. Ce système a en effet contribué aux bons chiffres de l’immobilier en dopant l’investissement locatif, et pour cause : la mesure, qui concerne les biens neufs mis en location, prévoit le remboursement par le Trésor Public de 21% de l’investissement de départ, soit une réduction d’impôts allant jusqu’à 63.000 euros, étalée sur douze ans. L’avantage fiscal est moindre pour des mises en location plus courte (6 ou 9 ans) mais reste très incitatif….

En savoir plus sur http://www.europe1.fr/economie/impots-ce-qui-attend-les-contribuables-en-2017-2928707 

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Par Gabriel Vedrenne - 16/12/2016 - Europe1.fr
Source photo :  ©Philippe Huguen - AFP

Défiscalisation : 5 erreurs à ne pas commettre.

Chaque année, au mois de décembre, les banques et autres sociétés patrimoniales mettent en avant leurs produits pour réduire l’impôt sur le revenu à régler en 2017. Mais attention à la précipitation ! Rappel des points faibles des principaux produits de défiscalisation.

1 – FIP-FCPI, attention aux frais élevés

Lorsqu’il s’agit de réduire l’impôt sur le revenu, les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et fonds d’investissement de proximité (FIP) font partie des premiers choix, notamment dans les banques. Parce que le ticket d’entrée est abordable (1.000 ou 2.000 euros par exemple), et parce qu’ils permettent d’espérer une réduction d’impôt pouvant atteindre 18% des sommes investies, voire 38% ou 42% dans le cas des FIP Corse et Outre-mer.

Les points faibles ? Ils sont nombreux. D’une part un coût potentiellement significatif avec plusieurs frais récurrents : de gestion, de constitution, ou frais indirects. Soit souvent près de 4% annuels, sans compter les frais d’entrée. « Il existe de très bons gérants de FIP et FCPI mais, comme il ne s’agit pas de grosses enveloppes, ils fixent des frais élevés », reconnaît Yves Gambart de Lignières, conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI). Attention, donc, à bien comparer les fonds disponibles. Les autres bémols sont inhérents au fonctionnement des FIP et FCPI : l’argent investi est indisponible pendant près d’une dizaine d’années, le rendement financier reste hypothétique, et l’investisseur risque évidemment de perdre une partie de sa mise.

2 – Sofica, un improbable retour sur investissement

« C’est bien pour être invité à des avant-premières », lance avec ironie le gérant de De Lignières Patrimoine à propos de ces sociétés investissant dans l’industrie audiovisuelle et cinématographique. Si l’avantage fiscal est élevé (30% à 36% des sommes versées), le remboursement du capital investi n’a rien de garanti : « C’est monté de telle sorte que l’on récupère globalement ce que l’on a investi, car le gain fiscal est le plus souvent absorbé par les pertes en capital. » Par ailleurs, comme pour les FIP et FCPI, l’argent n’est disponible qu’au terme d’un délai de 5 ans minimum. A souscrire en connaissance de cause.

3 – Le Perp, un « produit tunnel »

Le Plan d’épargne retraite populaire (ou le contrat Madelin pour les travailleurs indépendants) présente un avantage : les versements sont déductibles du revenu imposable. Yves Gambart de Lignières le conseille rarement à ses clients, mais il en a une bonne image : « Au moins, on sait sur quoi on investit » puisque, d’un strict point de vue financier, ce plan ressemble à un contrat d’assurance-vie, avec un fonds en euros et des supports en unités de compte. Mais il reste un bémol d’importance : sauf cas de déblocage exceptionnel (1), les sommes versées ne peuvent être débloquées avant le départ en retraite. Il ne faut donc pas investir un pécule utile pour un projet à concrétiser avant cette échéance. Yves Gambart de Lignières pointe en outre la fiscalité potentiellement élevée pesant sur la rente, une fois passé le départ en retraite, si les revenus ne baissent pas significativement.

4 – Pinel : « l’emplacement, l’emplacement… »

Premier constat : un investissement immobilier locatif, pour profiter de l’avantage fiscal Pinel, ne s’improvise pas. Il ne s’agit donc en rien d’un investissement de dernière minute. D’une part car l’investissement est conséquent, sans garantie de plus-value à la revente du bien, d’autre part car la réduction d’impôt s’étale sur 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif reste toutefois assez prisé : près de 30.000 foyers fiscaux en ont profité en 2014 et 2015. Principal point de vigilance, donc, avant d’investir sur un logement « Pinel » : s’assurer que le logement en question dispose bel et bien d’un fort potentiel de location. « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », pour reprendre la formule consacrée à l’immobilier locatif, de façon plus générale. Sous ses formes précédentes, Robien, Borloo ou Scellier, cette incitation fiscale à l’investissement locatif a ainsi fait l’objet de polémiques, la faute à des projets implantés dans des communes à faible demande locative. Depuis, le zonage a été corrigé, la dernière modification datant de l’été 2014, mais la mise en garde reste valable.

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Benoît LETY - 15/12/2016 - cbanque.com
Source photo :  ©Frédéric Massard - Fotolia.com

Plus-values immobilières : les cas d’exonération fiscale.

Vendre un logement ou un terrain à bâtir n’est pas obligatoirement synonyme d’imposition de la plus-value immobilière. Au-delà du cas de la résidence principale, le Code général des impôts prévoit certaines exonérations fiscales spécifiques. Explications.

L’imposition des plus-values immobilières fait souvent râler les vendeurs d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir. La taxation est élevée (34,5%), le régime fiscal s’avère particulièrement complexe (voir ici), notamment au regard des abattements pour durée de détention, et il faut patienter plus de 30 ans pour bénéficier d’une exonération fiscale totale. Autant dire que la fiscalité n’est pas du côté des vendeurs.

Il existe cependant plusieurs situations dans lesquelles la plus-value « imposable » perçue par le vendeur est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Les cas suivants sont visés par la loi et notamment par l’article 150 U du Code général des impôts.

Le logement constitue la résidence principale du vendeur

Les plus-values immobilières tirées de la vente d’une résidence principale sont complètement exonérées de toute fiscalité, en toutes circonstances. Il n’existe aucune dérogation à cette règle. En d’autres termes, une large majorité des ventes de maisons et d’appartements échappent à cette fiscalité.

Le bien est vendu à un prix inférieur à 15.000 euros

Les biens de faible valeur échappent également à l’imposition des plus-values immobilières. Il peut s’agir d’un parking ou d’un garage par exemple. Le plafond d’exonération est doublé à 30.000 euros si le bien est cédé par un couple.

Le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale et cède une résidence secondaire pour la première fois

Dans ce cas de figure, la plus-value n’est pas imposée dès lors que le vendeur vend un logement pour la première fois de sa vie, n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et s’engage à réinvestir tout ou partie de la plus-value dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de deux ans. Le logement cédé peut être une résidence secondaire, un bien reçu en héritage ou encore un investissement locatif. En revanche, l’exonération n’est pas accordée aux vendeurs d’un terrain ou d’un local professionnel.

Seule la fraction du prix de vente réinvestie pour l’acquisition de la résidence principale est exonérée de fiscalité.

Attention : au cours de sa première lecture du projet de loi de finances pour 2017, l’Assemblée nationale a supprimé cette exonération. Il faudra patienter jusqu’à l’entrée en vigueur de loi en fin d’année 2016 pour savoir si elle sera définitivement enterrée.

Le vendeur est retraité ou invalide de deuxième ou troisième catégorie

Une exonération fiscale est accordée dans cette situation si plusieurs conditions sont remplies. Le vendeur doit ainsi ne pas être redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c’est-à-dire que son patrimoine net taxable doit être inférieur à 1,3 million d’euros. De plus, son revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser 10.697 euros pour une personne seule et 16.409 euros pour un couple soumis à imposition commune. Les seuils de revenus à retenir sont les mêmes que ceux utilisés pour déterminer les exonérations de taxe d’habitation.

Le vendeur est logé dans un établissement ou service social ou médico-social

L’exonération n’est accordée que si le logement constituait la résidence principale de la personne hébergée en centre spécialisé, qu’il n’a pas été occupé depuis son départ et que la vente intervient dans un délai de deux ans après son entrée dans l’établissement.

Le RFR du vendeur ne doit par ailleurs pas dépasser 25.155 euros ou 35.658 euros pour un couple soumis à imposition commune. Il s’agit des seuils utilisés pour déterminer les contribuables bénéficiant d’un plafonnement de taxe d’habitation.

En outre, la condition de non-imposition à l’ISF évoquée dans le cas précédent s’applique également à cette situation.

Le propriétaire est un européen non-résident

Les non-résidents européens* qui vendent un logement et qui ont été domiciliés fiscalement en France au moins deux années consécutives à n’importe quel moment avant la transaction peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value dans la limite de 150.000 euros.

La vente doit intervenir avant le 31 décembre de la cinquième année suivant l’expatriation du propriétaire. Cette condition de délai disparaît dès lors que le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

A savoir : les non-résidents peuvent utiliser ce mécanisme fiscal à une seule reprise et pour la vente d’un seul logement.

Les propriétaires indivis vendent au sein de l’indivision

Lorsque les bénéficiaires d’une succession reçoivent un bien immobilier en héritage d’un parent décédé, ils en deviennent propriétaires en indivision. Ils peuvent alors céder leur quote-part de la propriété aux autres membres originaires de l’indivision, à leurs conjoints ainsi que des ascendants, descendants ou ayants-droit à titre universel de l’un d’entre eux. Et ce, sans payer d’impôt sur la plus-value immobilière perçue.

A savoir : les partages entre conjoints, partenaires de Pacs et concubins au sein d’une indivision conjugale sont également exonérés de toute fiscalité sur les plus-values immobilières. Les concubins doivent avoir acheté le bien durant leur concubinage pour bénéficier de cette exonération fiscale, contrairement aux conjoints et partenaires de Pacs pour qui l’acquisition peut précéder l’union.

Cette exonération fonctionne également dans des conditions similaires si l’indivision résulte d’une donation-partage. « Les biens reçus par tout autre type de donation ne sont pas éligibles à l’exonération », précise le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts).

Le propriétaire est exproprié

Un propriétaire exproprié sur décision administrative suite à la publication d’une déclaration d’utilité publique peut échapper à toute taxation de la plus-value touchée à cette occasion. Pour ce faire, il doit remployer l’intégralité de l’indemnité d’expropriation versée par les pouvoirs publics pour acheter, faire construire ou agrandir un ou plusieurs biens dans un délai d’un an à compter du versement.

La vente profite à la construction de logements sociaux

Les propriétaires qui vendent un bien à un organisme HLM afin que celui-ci puisse construire des logements sociaux peuvent échapper à l’impôt sur la plus-value. Il en va de même si la vente se réalise au profit d’une collectivité locale afin que celle-ci cède la propriété à un organisme HLM.

Plus largement, l’exonération concerne également toutes les transactions dans lesquelles l’acheteur, quel qu’il soit (un promoteur immobilier par exemple), s’engage à construire des logements sociaux. Dans ce cas précis, « l’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier », mentionne le Code général des impôts.

Cette exonération concerne uniquement les transactions faisant l’objet d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) signé avant le 31 décembre 2016. La vente doit être officialisée avant la fin de l’année 2018.

Le vendeur cède un droit de surélévation

Un propriétaire peut céder un droit de surélévation sur son immeuble, c’est-à-dire un permis de construire des étages supplémentaires, sans payer d’impôt sur la plus-value. L’acheteur doit alors s’engager à utiliser ce droit pour construire des logements dans un délai de quatre ans.

*Ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen.

En savoir plus sur https://www.toutsurmesfinances.com/impots/plus-values-immobilieres-les-cas-d-exonerations-fiscales.html#D7Q271DqYzmmlhUB.99

Pour plus d’information : Finance SAS

Thibault Fingonnet - 05/12/2016 - toutsurmesfinances.com

Célibataires sans enfants : qui héritera ?

Lorsqu’aucun conjoint, ni enfant, n’est amené à hériter, la loi prévoit des solutions. Mais il est aussi possible d’organiser sa succession à sa guise, avec le conseil du notaire.

  • Qui hérite d’une personne non mariée et sans enfants ? 

    • Cela dépend si elle a anticipé sa succession
    • Si une personne non mariée, qu’elle soit veuve, divorcée ou célibataire, et sans enfants n’a pas établi de testament , la loi désigne qui parmi sa parenté va hériter et dans quelle proportion.
    • Ses père et mère sont appelés à la succession, s’ils sont encore en vie, ainsi que les frères et sœurs.
    • Ceux-ci, s’ils sont décédés, sont représentés par leurs propres enfants. Ainsi,  un défunt célibataire laisse deux sœurs et deux neveux qui sont les fils d’un frère prédécédé. Chacune des sœurs recueille un tiers de la succession. Les neveux, qui viennent par représentation , se partagent le dernier tiers.
    • En l’absence de parents, de frères et sœurs ou de neveux, la succession est divisée à parts égales entre la famille paternelle et la famille maternelle :  oncles et tantes d’abord (parents aux 3e degré), puis cousins germains (4e), cousins issus de germains (5e)… A défaut de parents au 6e degré, c’est l’Etat qui hérite de cette succession « vacante ». 
  • Comment un célibataire sans enfant peut-il choisir qui recueillera sa succession ?

    • Les personnes non mariées et sans enfants ont une grande liberté pour organiser leur succession.
    • Elles peuvent léguer leurs biens comme bon leur semble et privilégier qui elles veulent. Il leur faut pour cela rédiger un testament.
    • Le testament olographe, écrit de sa main, daté et signé, sera retrouvé à coup sûr s’il est enregistré par un notaire au fichier des testaments.
    • Le testament authentique , établi par le notaire, sera juridiquement inattaquable et permettra de bénéficier du meilleur conseil.
    • Dans tous les cas, il sera possible de modifier ses dernières volontés ou de les révoquer. 
  • Qu’est-ce qu’un exécuteur testamentaire ? 

    • C’est une personne de confiance, désignée dans le testament, chargée d’exécuter le testament.
    • Elle peut être habilitée pour certaines missions, comme la vente d’un bien immobilier, la délivrance d’un legs …
    • Elle n’est pas tenue d’accepter cette mission. Il est donc préférable de s’en entretenir au préalable avec l’intéressé. 
  • Quelle est la fiscalité applicable ?

    • La fiscalité successorale est très lourde lorsque le bénéficiaire est un frère, une sœur, un neveu, une nièce ou un parent plus éloigné.
    • Un exemple : pour un legs de 100 000 €, une nièce touchera  moins de 49500 €.
    • Et que dire des personnes « étrangères » à la famille (concubin, amis) ?
      Pour elles, les droits s’élèvent à 60 % du montant reçu, après un abattement de 1594 €.
    • Les legs à certaines associations sont exonérés d’impôt, ce qui peut encourager un geste  généreux. On peut envisager de recourir à l’assurance-vie,  dont la fiscalité est plus avantageuse.
    • Votre notaire sera, en la matière, votre meilleur conseiller.  

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction de notaire.fr - 24/10/2016 - Notaires.fr
Source photo :  ©Notaires.fr

Quelle SCPI fiscale choisir pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans une SCPI fiscale permet d’acquérir des biens immobiliers tout en bénéficiant d’une réduction fiscale. Mais parmi les quatre SCPI existantes (Malraux, Pinel, Deficit foncier ou Monuments historiques), laquelle vous correspond ?

Pourquoi investir dans une SCPI fiscale pour un bien immobilier ?

Les SCPI fiscales (société civile de placement immobilier) sont des sociétés d’investissement collectif où chaque associé apporte des capitaux qui sont ensuite investis dans l’immobilier d’habitation neuve ou ancienne. Ces investissements permettent ainsi aux épargnants de percevoir un revenu régulierissu des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part du capital de cette même SCPI. Les investissements permettent de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, dès 5 000 € d’investissement, à condition que les associés conservent leurs parts pendant une durée minimale de 15 ans.

Avantages et inconvénients des SCPI fiscales

  • La gestion d’une SCPI est prise en charge à 100 % par une société de gestion agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) et la recherche des biens immobiliers. Elle est réalisée par des professionnels du secteur. De plus, la réduction fiscale est effective dès l’année de la souscription.
  • Mais il existe des  frais d’entrée, de gestion et de sortie lorsqu’on souhaite rejoindre une SCPI fiscale. Il s’agit d’un investissement de long terme (minimum 15 ans) qui ne garantit pas de dividendes ou de revente des parts.

 

Malraux, Pinel, Deficit foncier ou Monuments historiques, que choisir ?
En France, il existe quatre types de SCPI fiscales qui ont chacune des critères bien particuliers. Il est donc important d’investir dans une SCPI qui correspond parfaitement à son profil.

Pour les contribuables qui ne perçoivent pas de revenus fonciers :

  • SCPI Malraux : cette SCPI investit dans des biens situés en AMVAP (aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ou en secteur sauvegardé dans des quartiers anciens dégradés et ayant vocation à être rénovés. Elle permet de percevoir une réduction d’impôt sur le revenu.
  • SCPI Pinel : ce type de SCPI investit dans des biens éligibles au dispositif Pinel et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur plusieurs années.

Pour les contribuables disposant de revenus fonciers

  • SCPI déficit foncier : cette SCPI investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés mais le montant des travaux est déductible des revenus fonciers.

Pour les contribuables disposant de revenus importants

  • SCPI Monuments historiques : plus particulière, cette SCPI investit dans des immeubles classés ou inscrits à la liste des « monuments historiques » ayant vocation à être rénovés. Le montant des travaux y est déductible sans aucune limitation sur le revenu global.

Conseil SeLoger
Avant d’investir dans une SCPI fiscale, pensez à étudier tous les critères d’investissement immobilier (emplacement, accessibilité, prix m² moyen du secteur, commerces et services…). Vous vous assurerez ainsi de la pérennité de la SCPI et des revenus locatifs distribués.

Pour plus d’information : Finance SAS

Coralie Agnimel - 24/10/2016 - Seloger.com
Source photo : Xiongmao

Les atouts du statut de loueur en meublé professionnel.

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales favorables. Explications.

La location en meublé professionnelle (LMP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. Attention, il faut dégager des recettes de 23 000 euros pour prétendre au statut de LMP. Et tirer de cette activité au moins 50 % des revenus de son foyer fiscal. 

Le capital est-il garanti ? 

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. Le risque s’accroît si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors du gestionnaire. 

L’argent est-il disponible ? 

Oui. A condition de trouver un acheteur. 

Combien ça rapporte ? 

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4 % par an avant avantages fiscaux. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains dans les résidences hôtelières ou de services. 

Quelle est la règle fiscale ? 

Les recettes imposables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce à la déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Ce déficit foncier est imputable sur vos autres revenus sans limite ! Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments qui le composent, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes si elles ne dépassent pas 32 900 euros en 2015 : « micro-entreprise », ou « réel simplifié » Au-delà de 32 900 euros, le régime réel simplifié s’impose. Le statut de LMP présente deux autres atouts. L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros. Et, si ces mêmes recettes pèsent plus de 50 % de vos revenus professionnels hors prise en compte des pensions, vous échappez à l’impôt de solidarité sur la fortune ! 

Un seuil de 50 % difficile à atteindre

Les revenus locatifs meublés doivent être au moins égaux aux autres revenus nets professionnels du foyer fiscal pour prétendre au statut de LMP. Il faut donc en pratique comparer les loyers meublés aux bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé. A noter : il faut également comptabiliser les bénéfices non commerciaux et agricoles, les revenus de gérants, les traitements et salaires, mais aussi les pensions et rentes viagères. Il n’est donc pas évident que les revenus locatifs de vos meublés représentent 50 % des revenus professionnels de votre foyer. 

Où souscrire ? 

L’achat d’un lot dans une résidence médicalisée, pour étudiants ou de tourisme se fait par le biais d’intermédiaires spécialisés, comme Aegide, GDP Vendôme, Groupe France Epargne… Sinon, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières. 

Nos conseils 2016

Avec la possibilité d’imputation des déficits sur le revenu global, c’est l’un des régimes les plus avantageux. Mais il est impossible d’y accéder à moins de 500 000 euros. Attention aux locations saisonnières dans les grandes villes car la loi Alur prévoit un encadrement plus sévère

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction - 27/07/2016 - L'express.fr
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Comprendre la defiscalisation en loi Pinel en 6 questions …

Le dispositif d’investissement locatif Pinel offre une réduction d’impôt de 63 000 euros au maximum. Il faut toutefois bien choisir les programmes pour préserver la rentabilité de l’opération. Nos conseils.

Récemment prolongé jusqu’à fin 2017, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un bien. Pour y prétendre, vous devez louer votre appartement ou votre maison pendant six, neuf ou douze ans sans dépasser des plafonds de loyers, les ressources de vos locataires ne devant pas excéder certains montants.  

Ces plafonds doivent être respectés pendant toute la durée couverte par l’engagement de location. Une version DOM-COM de l’investissement Pinel existe (lire ci-dessous). Dans les deux cas, l’acquisition porte sur un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (Vefa) proposé par un promoteur. Ces logements doivent respecter des normes thermiques et de performance énergétique. L’achat peut aussi concerner des logements que vous faites construire, des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements ou des biens anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde.  

Le capital est-il garanti ? 

Non. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. La remise en vente à l’issue de la période de location pourra se révéler problématique en raison du nombre de biens qui arriveront sur le marché. Le choix d’un bon emplacement et d’une taille adaptée au marché est la meilleure protection pour ce type d’investissement.  

L’argent est-il disponible ? 

Rien ne vous interdit de revendre votre bien Pinel. Toutefois, en contrepartie de la réduction d’impôt, vous vous engagez à le louer à titre de résidence principale pour six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, en cas de congé du locataire, vous disposez d’un an pour conclure un nouveau bail. A la différence du dispositif Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. Si vous revendez pendant la période d’engagement de location, votre impôt sur le revenu de l’année de revente sera majoré des réductions d’impôt obtenues antérieurement.  

Combien ça rapporte ? 

Le rapport locatif est limité par les plafonds de loyers applicables par mètre carré. Il est difficile de déterminer une rentabilité, le dispositif Pinel étant encore trop récent.  

Quelle est la règle fiscale ? 

Vous avez droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenus dans une limite annuelle de 300 000 euros et d’un plafond par mètre carré de 5 500 euros, quelle que soit la zone. Le taux de la réduction d’impôt, variable selon la durée d’engagement que vous prendrez, est fixé à 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Pour un investissement de 300 000 euros en 2016, elle sera de 63 000 euros au maximum, pour un engagement locatif de 12 ans.  

La première réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement acheté sur plan, ou de l’année de son acquisition si le bien est déjà achevé. Que l’achèvement ou l’acquisition intervienne en janvier ou en décembre 2015, la réduction d’impôt accordée sera toujours de 5 250 euros au maximum. Si, au titre d’une année d’imposition, la réduction d’impôt excède l’impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l’impôt dû au titre des années suivantes.  

Comment sont imposés les loyers ?

Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier s’ils n’excèdent pas 15 000 euros. Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde. Si vous avez au moins 15 000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges. Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années.  

Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Reste l’éventuelle plus-value immobilière. Elle est imposable au taux de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale.  

Le Pinel DOM-COM, plus avantageux fiscalement

Le contribuable a la possibilité d’investir dans les DOM-COM (départements et collectivités d’outre-mer). Ce système est plus favorable fiscalement, puisqu’il permet à l’acquéreur d’obtenir sur six ans une réduction d’impôt de 23 %, de 29 % pour une durée de neuf ans de location et de 32 % pour douze ans de location dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Soit, au maximum, 96 000 euros de réduction d’impôt pour un engagement locatif de douze ans. Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyers et des conditions de ressource des locataires, des plafonds différents de ceux du Pinel en métropole.  

Où acheter ? 

Directement auprès des promoteurs. Vous pouvez aussi faire construire en faisant appel à une entreprise. Vous pouvez aussi opter pour le Pinel via une société civile de placement immobilier (SCPI). L’avantage fiscal est alors obtenu dès l’achat des parts, la réduction d’impôt portant sur 95 % du montant de la souscription.  

NOS CONSEILS 2016

La tendance est incertaine. Globalement, le marché immobilier n’est pas en grande forme. Il faut donc se montrer prudent, d’autant plus que le rendement locatif ne sera pas très élevé en raison d’une fiscalité qui reste importante malgré la réduction d’impôt.  

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction de L'express.fr - 02/06/2016 - lexpress.fr
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Comprendre la defiscalisation en loi Pinel en 6 questions.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel offre une réduction d’impôt de 63 000 euros au maximum. Il faut toutefois bien choisir les programmes pour préserver la rentabilité de l’opération. Nos conseils.

Récemment prolongé jusqu’à fin 2017, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un bien. Pour y prétendre, vous devez louer votre appartement ou votre maison pendant six, neuf ou douze ans sans dépasser des plafonds de loyers, les ressources de vos locataires ne devant pas excéder certains montants.  

Ces plafonds doivent être respectés pendant toute la durée couverte par l’engagement de location. Une version DOM-COM de l’investissement Pinel existe (lire ci-dessous). Dans les deux cas, l’acquisition porte sur un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (Vefa) proposé par un promoteur. Ces logements doivent respecter des normes thermiques et de performance énergétique. L’achat peut aussi concerner des logements que vous faites construire, des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements ou des biens anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde.  

Le capital est-il garanti ? 

Non. Comme pour tout investissement immobilier, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. La remise en vente à l’issue de la période de location pourra se révéler problématique en raison du nombre de biens qui arriveront sur le marché. Le choix d’un bon emplacement et d’une taille adaptée au marché est la meilleure protection pour ce type d’investissement.  

L’argent est-il disponible ? 

Rien ne vous interdit de revendre votre bien Pinel. Toutefois, en contrepartie de la réduction d’impôt, vous vous engagez à le louer à titre de résidence principale pour six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, en cas de congé du locataire, vous disposez d’un an pour conclure un nouveau bail. A la différence du dispositif Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. Si vous revendez pendant la période d’engagement de location, votre impôt sur le revenu de l’année de revente sera majoré des réductions d’impôt obtenues antérieurement.  

Combien ça rapporte ? 

Le rapport locatif est limité par les plafonds de loyers applicables par mètre carré. Il est difficile de déterminer une rentabilité, le dispositif Pinel étant encore trop récent.  

Quelle est la règle fiscale ? 

Vous avez droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenus dans une limite annuelle de 300 000 euros et d’un plafond par mètre carré de 5 500 euros, quelle que soit la zone. Le taux de la réduction d’impôt, variable selon la durée d’engagement que vous prendrez, est fixé à 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Pour un investissement de 300 000 euros en 2016, elle sera de 63 000 euros au maximum, pour un engagement locatif de 12 ans.  

La première réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement acheté sur plan, ou de l’année de son acquisition si le bien est déjà achevé. Que l’achèvement ou l’acquisition intervienne en janvier ou en décembre 2015, la réduction d’impôt accordée sera toujours de 5 250 euros au maximum. Si, au titre d’une année d’imposition, la réduction d’impôt excède l’impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l’impôt dû au titre des années suivantes.  

Comment sont imposés les loyers ?

Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier s’ils n’excèdent pas 15 000 euros. Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde. Si vous avez au moins 15 000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges. Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années.  

Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Reste l’éventuelle plus-value immobilière. Elle est imposable au taux de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale.  

Le Pinel DOM-COM, plus avantageux fiscalement

Le contribuable a la possibilité d’investir dans les DOM-COM (départements et collectivités d’outre-mer). Ce système est plus favorable fiscalement, puisqu’il permet à l’acquéreur d’obtenir sur six ans une réduction d’impôt de 23 %, de 29 % pour une durée de neuf ans de location et de 32 % pour douze ans de location dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Soit, au maximum, 96 000 euros de réduction d’impôt pour un engagement locatif de douze ans. Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyers et des conditions de ressource des locataires, des plafonds différents de ceux du Pinel en métropole.  

Où acheter ? 

Directement auprès des promoteurs. Vous pouvez aussi faire construire en faisant appel à une entreprise. Vous pouvez aussi opter pour le Pinel via une société civile de placement immobilier (SCPI). L’avantage fiscal est alors obtenu dès l’achat des parts, la réduction d’impôt portant sur 95 % du montant de la souscription.  

NOS CONSEILS 2016

La tendance est incertaine. Globalement, le marché immobilier n’est pas en grande forme. Il faut donc se montrer prudent, d’autant plus que le rendement locatif ne sera pas très élevé en raison d’une fiscalité qui reste importante malgré la réduction d’impôt.  

Pour plus d’information : Finance SAS

02/06/2016 - Lexpress.fr

Défiscalisation : faut-il utiliser le Pinel pour réduire ses impôts ?

Un contribuable qui paye plus de 3.000 euros d’impôt sur le revenu peut s’intéresser au dispositif de défiscalisation Pinel. Toutefois, au regard des contraintes, cette réduction d’impôt accordée pour l’achat d’un logement neuf en vue de le louer peut être remise en cause par le fisc si les engagements de l’investisseur ne sont pas respectés. Pour éviter cette issue, il faut rester sur les fondamentaux : l’emplacement du logement.

L’actuel dispositif Pinel devrait être prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, au moins. Il concerne des investissements immobiliers (un ou deux biens neufs ou assimilés) dans les limites d’une valeur totale de 300.000 euros et de 5.500 euros du mètre carré. L’investisseur doit s’engager pour 6 ans pour obtenir une réduction d’impôt de 12%. S’il prolonge de une ou deux fois 3 ans, la réduction sera au final respectivement de 18% ou de 21%. Au total, l’investisseur peut espérer une réduction fiscale annuelle maximale de 6.000 euros pendant les neuf premières années et 3.000 euros au-delà, à la condition de ne pas dépasser les 10.000 euros du plafond global pour les avantages fiscaux accordés sur l’année.

L’engagement de location ne porte pas seulement sur la durée mais aussi sur les loyers et sur les ressources des locataires, qui sont plafonnés. En effet, ce dispositif vise à faciliter l’accès à la location à la classe moyenne et aux personnes disposant des revenus les moins élevés. Selon le lieu où se situe le bien, ces plafonds peuvent être en décalage avec la réalité. D’un côté, les loyers plafonnés peuvent être en dessous des montants moyens pratiqués dans le quartier. De l’autre, les locataires intéressés peuvent ne pas avoir les assises financières solides pour assumer la charge de location, et ceux qui pourraient louer, percevoir des ressources supérieures au plafond autorisé. Une première limite importante à ne pas sous-estimer car le temps est compté pour la mise en location. Et c’est la deuxième limite : pour obtenir cette réduction, le bien doit être effectivement loué au plus tard un an après l’achèvement du logement pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou un an après l’acquisition du logement pour un bien assimilé comme neuf.

Limiter le risque de non location

Ensuite, le cadre fiscal prévoit que la location du logement soit effective et continue pendant toute la période d’engagement de location. Si le logement devient vacant, cette période doit être la plus courte possible. Dans l’hypothèse où le logement n’a pas été reloué dans les 12 mois qui suivent la réception de l’avis de départ du précédent locataire, l’investisseur perd le bénéfice de la réduction fiscale. Il doit alors rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenus dans le cadre de cet engagement. Ce montant viendra s’ajouter aux impôts à payer sur les revenus de l’année où le dispositif a été remis en cause. S’ajoutera aussi une majoration car l’administation fiscale assimile cette reprise à une insuffisance de déclaration. Ce point met en avant la troisième limite importante du Pinel : un risque de remise en cause de la réduction d’impôt.

Si la relocation intervient tardivement, sans dépasser ces 12 mois, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause mais l’administration fiscale peut demander les preuves d’une recherche effective de locataire. Les insertions d’annonces effectuées dans la période ou encore le recours à une agence immobilière par exemple font partie des preuves admises. Il s’agit pour le fisc de vérifier que, durant cette période, le bien n’a pas été utilisé pour un autre usage, comme à des fins personnelles par l’investisseur.

Bien choisir l’emplacement du bien Pinel

Dans ce contexte, la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant qui ne soit pas membre du foyer fiscal peut constituer un filet de sécurité concernant la pérennité de la location et l’anticipation du départ du locataire. Pour autant, et encore plus si le locataire n’est pas un membre de la famille, une location immobilière réussie repose sur la qualité du bien : agencement des pièces, luminosité, orientation, proximité des transports et des axes de circulation rapide ou la vie de quartier (commerces, services publiques, établissements scolaires, installations sportives, etc.) sont autant d’aspects à bien étudier avant d’investir dans un logement éligible au dispositif Pinel.

« Peu importe l’enveloppe fiscale, il faut en revenir à l’essentiel : l’emplacement », confirme Claire de Jesus, directrice des partenariats et de la prescription chez iSelection, une plateforme de commercialisation de programmes immobiliers dits patrimoniaux. « C’est ce qui va primer à court terme et sur la revente du bien. »

Actuellement plusieurs villes régionales répondent à ces critères : Bordeaux, Nantes et même Paris, bien que ce marché soit globalement saturé. Ces villes profitent de projets d’infrastructures ou des réhabilitations de quartier comme celui de la future gare TGV de Bordeaux, le réaménagement des friches SNCF de Batignoles à Paris ou encore le nouveau pôle de transports intermodal dans le 19e arrondissement de la capitale. « Pour se garantir d’une demande de location récurrente, le bien doit être proche d’une zone économique, d’un bassin d’emploi et d’une demande foncière forte », résume Claire de Jesus. « On n’imposera pas des activités tertiaires dans un champ loin d’une métropole régionale. »

Viser le rendement locatif, pas la plus-value

Un bien qui se loue est un bien rentable. « A tort les Français estiment que l’investissement immobilier, c’est faire des plus-values », constate Claire de Jesus. « Avec l’évolution récente des prix, les biens immobiliers sont sur des valorisations élevées. Un investissement immobilier, c’est avant tout une question de rendement. » Les promoteurs l’ont bien compris. Rares sont les fiches de présentation à ne pas afficher un taux de rentabilité. Comment interpréter ce chiffre ? « Le rendement moyen d’un bien Pinel se situe entre 2,8% et 3% », précise Claire de Jesus. « Dans des zones à forte tension immobilière et où le foncier disponible est restreint, comme à Paris, cette rentabilité peut tomber à 2%. En revanche il faut se méfier des rendements élevés approchant les 5%. » Ce sont des rendements proposés dans des zones en périphérie de petites métropoles régionales avec un risque très élevé de ne pas trouver de locataire. « Le rendement élevé intègre une prime de risque de vacance de locataire », confirme Claire de Jesus. A éviter pour ne pas perdre la réduction d’impôt.

Pour plus d’information : Finance SAS

Baptiste Julien BLANDET - 14/04/2016 - cbanque.com