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Le chiffre immobilier de l’été : 0,90 %

0,90 % sur 20 ans : c’est le taux record décroché en juillet par un client du courtier en prêt immobilier Vousfinancer.com.

Record battu. En juillet, l’agence Vousfinancer.com de Monistrol-sur-Loire a négocié un taux record inférieur pour la première fois le seuil de 1 % sur 20 ans : 0,90 % sur 20 ans.

« Ce niveau de taux auquel on ne s’attendait pas s’explique par la forte concurrence interbancaire dans cette région dans un contexte où les banques ont en outre toujours une très forte volonté de prêter avec des objectifs de production de crédit élevés qu’elles n’ont pas encore atteints » analyse Sandrine Allonier, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer.com.

Par ailleurs, si l’agence Vousfinancer.com de Monistrol-sur-Loire a pu négocier ce taux exceptionnel, c’est grâce à la qualité du dossier présenté et aux profils attractifs de ses clients : un couple de primo-accédants avec 6000 € de revenus nets mensuels à deux et 50 000 € d’apport qui achète sa résidence principale pour un montant de 350 000 €. Grâce à une forte décote, ces clients ont ainsi obtenu un taux à 0,90 % alors que le taux affiché par cette banque est habituellement de 1,50 % sur 20 ans, ce qui est déjà un bon taux.

« Ce taux qui reste exceptionnel montre que le plancher n’est peut-être pas encore atteint et que compte tenu du niveau record des taux d’emprunt d’Etat, passés sous la barre de 0,10% en juillet sous l’effet post-Brexit, les banques qui ont une stratégie de conquête très active peuvent encore potentiellement baisser leurs taux » souligne Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.

Actuellement, vousfinancer.com estime que les taux de crédit ont baissé de 0,70 % depuis le début de l’année et qu’ils sont en moyenne à 1,5 % sur 15 ans, 1,7 % sur 20 ans et 2 % sur 25 ans.

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction - 21/07/2016 - sicavonline.fr
Source photo : sicavonline.fr
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Immobilier : Londres ne peut plus être la seule boussole

La Commission devra se demander si, après le Brexit, elle doit conserver la référence du marché londonien pour réguler l’ensemble du secteur de l’immobilier européen.

Pourquoi les bureaux sont-ils si souvent vides et les appartements si petits ? Et pourquoi l’immobilier de bureau occupe-t-il une telle place dans le portefeuille des investisseurs institutionnels ? Parmi les multiples freins qui les empêchent de se tourner vers l’immobilier résidentiel, les assureurs citent fréquemment la réglementation européenne Solvabilité II (« Solvency II »). 

Comment fonctionne « Solvency » ? Un peu comme un règlement d’urbanisme visant à ce que votre maison résiste à la crue la plus grave sur deux siècles. Concrètement, les assureurs qui achètent un immeuble doivent disposer d’assez de fonds propres pour absorber la perte annuelle la plus forte envisageable dans 1 cas sur 200. La Commission européenne a fixé ce « capital de solvabilité » à 25 % du prix de l’immeuble. Ce chiffre n’a pas tout à fait été choisi au hasard : il provient directement d’une étude sur les variations de l’immobilier de bureau à Londres au cours des quarante dernières années. 

Ramener à 15 % au maximum le capital de solvabilité

Mais ce qui vaut pour les bureaux de la City peut-il s’appliquer indifféremment aux logements d’un espace aussi vaste que l’Union européenne ? Le bon sens et l’expérience conduisent à répondre non. Il restait à objectiver cette intuition. C’est ce que fait une enquête récente de l’Institut Europlace de finance qui, à la demande de la Caisse des Dépôts et de la Société nationale immobilière, s’est penchée sur les fluctuations du secteur de l’immobilier résidentiel. On peut en tirer au moins deux conclusions. 

Premièrement, les situations de chaque pays sont très contrastées. La volatilité du prix des logements varie du simple au double selon que les particuliers s’endettent majoritairement à taux fixe (Allemagne, France, Italie) ou à taux variable (Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas). Deuxièmement, les niveaux de risque sont en moyenne de 2 % pour l’Europe à quinze et au maximum de 15 % pour les pays ayant subi la plus forte correction depuis 1971 (l’Espagne et les Pays-Bas). Si l’on s’en rapporte à cette étude, il faudrait donc ramener à 15 % au maximum le capital de solvabilité imposé aux assureurs investissant dans le logement. L’expérience ne fait du reste que confirmer les enseignements de la théorie économique : le logement est moins rentable parce qu’il est moins risqué. Mais si la réglementation lui impose les mêmes charges que le secteur du bureau parce qu’elle surestime le risque, elle crée de fait un déséquilibre. 

Des discussions déjà entamnées

Les pouvoirs publics annoncent régulièrement des mesures pour faciliter la conversion des bureaux de centre-ville en logements. Ils ont là un moyen simple de transformer directement l’épargne des Français en logements, sans passer par la case « bureaux désaffectés ». Les discussions sur l’évolution de « Solvency » ont déjà commencé. La Commission devra naturellement se demander si, après le Brexit, elle doit conserver la référence du marché londonien pour réguler l’ensemble du secteur de l’immobilier européen. Plus fondamentalement encore, cet aggiornamento doit être l’occasion de traiter différemment des classes d’actifs qui relèvent de fait de profils de risque distincts : là où le marché du bureau est concentré dans les mains d’un nombre restreint d’acteurs, celui du logement, dominé par les particuliers, offre une dispersion du risque beaucoup plus large. 

Bien sûr, tout ne dépend pas de la réglementation assurantielle. Mais pourquoi ajouter un élément de « répression financière » aux facteurs qui retiennent les investisseurs d’orienter davantage l’épargne institutionnelle vers la production de logements ? Faisons preuve de réalisme, comme l’a déjà fait la réglementation bancaire issue du Comité de Bâle. Au début des années 2000, celle-ci pondérait à 0 % le risque des banques sur les Etats et à 100 % celui sur les entreprises. Elle a dû depuis intégrer le risque de défaut souverain et prendre en compte la notation de chaque emprunteur. Il est temps que la réglementation des assurances suive le même chemin pour ne pas pénaliser artificiellement le logement. 

Pour plus d’information : Finance SAS

Vincent MAHE - 26/07/2016 - Les Echos.fr
Source photo : Les Echos.fr
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Immobilier. Les taux des crédits au ras des pâquerettes

Les taux des crédits immobiliers n’en finissent pas de dégringoler. Ils étaient en moyenne de 1,69 % au second trimestre. Qui en profite ? Et est-ce si facile de renégocier ?

Selon les derniers chiffres de l’Observatoire crédit logement – CSA, les taux des crédits immobiliers atteignent actuellement des niveaux historiquement bas.

En moyenne, au second trimestre 2016, les ménages empruntaient à 1,69 % : c’est 3,5 fois moins qu’au début des années 2000. On trouve même des prêts à six ans à 0,50%! En gain de pouvoir d’achat, c’est comme si le prix des logements avait baissé de 22,5 % depuis décembre 2011 (les taux étaient alors de 4 %).

Pourquoi les taux sont-ils si bas ? 

« La Banque centrale européenne inonde le marché de liquidités et laisse son principal taux directeur proche de 0 % », explique Mathieu Plane, économiste à l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques). Cette politique monétaire permet aux banques de se financer pour presque rien et les incite à baisser leurs taux.

À qui profite cette baisse des taux ?

« À toute la population, mais surtout aux primo-accédants, jeunes, qui veulent des prêts de longue durée, explique Philippe Taboret, directeurgénéral adjoint de Cafpi (courtier en prêts immobiliers).L’an dernier, dans nos transactions, nous avions 35 % de primo-accédants, nous en projetons 50% en fin d’année. »

Est-ce le moment de renégocier son prêt immobilier ?

Facile à dire… « Ça devient difficile de renégocier : les banques préfèrent racheter les clients des autres banques plutôt que de renégocier avec leurs clients », explique Philippe Taboret. Autre solution : aller voir ailleurs.

« Mais les clients paieront, de toute façon, une clause de sortie avec des pénalités s’ils quittent leur banque. » Dissuasif. Mais cela vaut parfois le coup, surtout en début de crédit. Quoi qu’il en soit, cela ne coûte rien d’essayer, quitte à passer par un courtier.

L’immobilier risque-t-il de repartir à la hausse ?

Cette baisse des taux, c’est davantage de pouvoir d’achat pour les ménages. Le nombre d’acheteurs potentiels augmente donc. « Si la demande augmente, on risque une hausse du prix des biens immobiliers déjà existants », détaille Mathieu Plane.

Philippe Taboret, lui, estime que « le risque concerne davantage les zones tendues comme Paris ». Selon lui, la seule réponse est la construction de nouveaux logements, et la réhabilitation d’anciens dans les zones tendues.

Pour plus d’information : Finance SAS

Guillaume POINGT - 26/07/2016 - Ouest-France.fr
Source photo : Ouest-France.fr

Immobilier : progression sensible des prix dans l’ancien et les prix du neuf se ressaisissent.

Selon le dernier baromètre LPI-Se Loger, « la tendance des prix est clairement à la hausse ». Après les hésitations du printemps, la demande sur le marché de l’immobilier ancien s’est redressée et, par voie de conséquence, la pression sur les prix s’est renforcée. Les vendeurs ont relevé leurs ambitions et les prix affichés ont progressé de façon significative : + 1,4 % au cours des trois derniers mois (+ 0,9 % pour les appartements et + 2,1 % pour les maisons). Le constat est davantage marqué pour les prix signés : + 2,3 % au cours des trois derniers mois (+ 1,4 % pour les appartements et + 3,8 % pour les maisons). Le rythme annuel d’évolution des prix de l’immobilier ancien est désormais de + 1,5 % en juin, contre + 1,1 % en mai et – 1 % il y a un an à la même époque. Les prix du neuf se sont aussi ressaisis après trois mois consécutifs de baisse (+ 0,2 % au cours des trois derniers mois, + 2,3 % sur un an).

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Francis Lefebvre - 27/07/2016 - Boursorama.com
Photo symbolique illustrant la location d'appartement.         /0904201524

Immobilier : l’encadrement des loyers se fera à la carte.

Si le gouvernement veut étendre l’encadrement des loyers à plus de 400 villes, chaque commune décidera de son sort.

La ministre du Logement Emmanuelle Cosse a tiré mardi un bilan positif d’un an d’encadrement des loyers à Paris, et affirmé qu’il ne serait pas étendu « contre l’avis des agglomérations et des communes », car « une démarche autoritaire ne fonctionnerait pas ». Créé par la loi Alur de mars 2014 et instauré dans la capitale le 1er août 2015, le dispositif « redonne du pouvoir d’achat aux Français: aujourd’hui à Paris, demain à Lille et dans l’ensemble de l’agglomération parisienne », a déclaré la ministre sur RTL.

« C’est ça le but: c’est de remettre de la régulation dans un marché locatif qui depuis 2000 a vu les loyers plus que doubler. Est-ce qu’on peut imaginer que sur d’autres biens de consommation, on serait sur une telle augmentation des prix ? », s’est-elle interrogée. En réalité, les affirmations de la ministre entrent en contradiction avec les données de Clameur (observatoire des acteurs des professionnels du secteur), qui indiquent que les loyers de marché (c’est-à-dire ceux appliqués au moment d’une relocation) ont augmenté entre 2000 et 2016 de 38% au niveau national et de 55% à Paris. Dans le même temps, l’indice des prix à la consommation a lui progressé de 25% entre 2000 et 2015 selon l’Insee.

En 2015, 30% des nouveaux emménagés à Paris ont bénéficié d’une baisse de loyer grâce au dispositif d’encadrement des loyers, a par ailleurs estimé début juillet l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Ce qui signifie aussi que 70% des nouveaux emménagés à Paris ont connu une stabilisation ou une hausse de leur loyer. L’Olap devrait donner des précisions sur ce point d’ici à septembre ou octobre prochain. 

Toujours selon l’Olap, les loyers d’habitation du parc locatif privé non meublé ont augmenté l’an dernier de 0,3% en moyenne dans l’agglomération parisienne, soit le plus faible rythme d’évolution annuel des loyers depuis 2001, selon l’Olap. 

Pas d’obligation pour les villes

Quant aux « autres villes, aujourd’hui, ce sont elles qui décident ou non, de s’engager dans cette démarche », a affirmé Emmanuelle Cosse, ajoutant : « Moi je le dis: on ne va pas faire les choses contre l’avis des agglomérations et des communes. Une démarche autoritaire ne fonctionnerait pas ». « Lille s’y est engagée il y a plus d’un an et l’encadrement des loyers sera effectif en décembre prochain, Grenoble a fait part de sa volonté d’encadrement » a-t-elle dit. Certaines villes « ont observé (leurs loyers) pendant un an, et maintenant se disent +est-ce qu’on se lance ou pas dans l’encadrement ? Regardons quel est l’impact, y compris avec les professionnels », a rapporté la ministre. Emmanuelle Cosse avait annoncé le 30 juin dernier qu’elle voulait étendre le dispositif d’encadrement des loyers à plus de 400 communes de la région parisienne. 

Le ministère lance ce mardi le site internet encadrementdesloyers.gouv.fr, afin d’informer particuliers et bailleurs sur le dispositif – un contenu jusque là disponible sur le site de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris. L’encadrement prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement n’excède pas de plus de 20% un loyer de référence – modulé par quartier, type de logement et époque de construction – fixé par arrêté préfectoral, et ne lui soit pas non plus inférieur de 30%. Un « complément » est autorisé pour des biens aux caractéristiques particulières (terrasse, vue rare, jardin).

Manque d’information ou réticence des locataires à affronter leur bailleur? La Commission de conciliation des rapports locatifs de Paris a été très peu saisie, a précisé sa vice-présidente, Corinne Pirlot: à fin avril, elle ne l’avait été qu’à 73 reprises, pour une demande de diminution de loyer ou une contestation du « complément de loyer ».

Parmi les difficultés les plus souvent rencontrées par les propriétaires: déterminer l’année de construction de l’immeuble « qui leur est souvent inconnue » et calculer le complément de loyer alors que « la loi est très light sur le sujet », a rapporté Mme Pirlot. Prévu pour une application dans toutes les zones tendues, toujours demandée par les associations de consommateurs et de locataires – soit 1.151 communes de 28 agglomérations -, le dispositif a été cantonné par Manuel Valls à Paris et aux communes volontaires.

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction Challenges - AFP - 26/07/2016 - Challenges.fr
Source photo : Challenges.fr
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Investissement immobilier: 10 clés de la réussite

Plus vous maîtriserez les 10 clés présentées ci-dessous, plus vous aurez de chance d’atteindre les objectifs que vous vous serez fixés. Notez que ces 10 clés ne sont pas classées par ordre d’importance. Elles sont toutes aussi importantes les unes que les autres. Vous pourriez en maîtriser quelques-unes, mais si certaines vous posent problème, il se pourrait fort bien que votre projet d’investissement ne fonctionne pas aussi bien que vous l’espériez. Débutons sans plus tarder.

Clé no 1 : Devenez un colombo de l’immobilier

Le tout premier conseil est de ne pas attendre que le marché baisse radicalement avant de vous lancer, car vous pourriez devoir attendre encore plusieurs années, selon moi. Si ce n’est pas déjà fait, mettez-vous immédiatement en mode prospection.

Rappelez-vous que vous devez rechercher des vendeurs motivés qui accepteront de vendre sous la valeur marchande, ce qui vous permettra de réaliser votre profit à l’achat. Vous conviendrez toutefois que vous êtes à la recherche de situations exceptionnelles, qui sont parfois difficilement identifiables. Mais ne vous découragez pas. Persévérez et vous trouverez les vendeurs motivés !

Clé no 2 : Apprenez à financer vos immeubles à 100%

Dans tout type d’investissement, moins vous utiliserez votre capital, plus vos rendements seront élevés. Lorsqu’il est question de rendements infinis en immobilier, ceci implique que l’immeuble que vous venez d’acquérir l’ait été à 100 % avec l’argent des autres. On parle alors d’effet de levier maximum. Toutefois, faites vos calculs judicieusement et redoublez de prudence, car utiliser l’effet de levier à son maximum comporte des risques beaucoup plus grands que si vous injectiez du capital lors de l’achat. Vous vous exposez, entre autres, à flux surplus de trésorerie relativement faible, et parfois même négatif. Advenant un manque de liquidités générées par l’immeuble, serez-vous en mesure d’injecter personnellement du capital afin de respecter vos obligations financières ? De grâce, si vous financez vos acquisitions à 100%, soyez vigilants dans la gestion de vos immeubles, car votre budget d’exploitation sera plus restreint.

Clé no 3 : Apprenez à rédiger des offres d’achat créatives

C’est bien connu, l’une des clés de votre réussite en immobilier dépend des offres d’achat que vous faites, c’est-à-dire de la quantité d’offres que vous ferez, mais surtout, de la façon dont vous les rédigez.

Sont-elles à votre avantage ? Vous protègent-elles adéquatement ?

Permettent-elles de réduire au minimum votre mise de fonds?

En fait, cette clé est souvent celle qui vous permettra d’arriver à vos fins, c’est-à-dire convaincre le vendeur et éventuellement acquérir de l’immeuble. Pour y parvenir, vous devrez développer l’art de la négociation expliqué à la clé no 5.

Clé no 4 : Ayez la discipline de faire des suivis efficaces

Cette quatrième clé se veut la suite logique de la clé no 3.

Je rencontre régulièrement des investisseurs qui me disent avoir trouvé de belles occasions grâce au suivi qu’ils ont fait peu temps après avoir présenté une offre d’achat qui, au départ, a été refusée par le vendeur.

Bon nombre d’investisseurs débutants font l’erreur de laisser tomber un immeuble parce leur offre d’achat n’a pas été acceptée. Ils se disent que si ça n’a pas fonctionné, c’est que cet immeuble n’était pas pour eux !

Cette façon de réagir peut coûter très cher. De beaux profits vous glisseront entre les mains sans que vous le sachiez. Ce n’est pas la chose à faire que de mettre le dossier à la filière 13 ! Le dossier devrait plutôt aller dans votre système de suivi!

Puisque vous serez à la recherche de vendeurs motivés, vous devrez considérer que ces derniers seront de plus en plus motivés avec le temps. Plus le temps passera, plus ils seront enclins à baisser leur prix ou à assouplir leurs conditions.

Clé no 5 : Développez l’art de la négociation

Tout au long de votre carrière d’investisseur immobilier, vous aurez à négocier constamment, que ce soit avec :

• Vos locataires ;
• Les fournisseurs ;

• Les banquiers ;
• Les entrepreneurs ;
• Les acheteurs, les vendeurs ;
• Les courtiers immobiliers ;
• Les associés ;
• Et même avec votre conjoint ou votre conjointe!

Ce dernier s’avère l’un des meilleurs « alliés » que vous puissiez avoir au moment d’investir, et ce, quel que soit le domaine d’investissement pour lequel vous optez. L’immobilier ne fait pas exception à la règle. Pour plus de détails sur l’investissement en couple, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.

Lisez des ouvrages sur l’art de la négociation, suivez des formations, pratiquez-vous à négocier au quotidien. Vous serez surpris des résultats.

Clé no 6 : Faites des vérifications diligentes sans faille

L’achat d’une propriété est à prendre au sérieux, c’est pourquoi il est important de vérifier le plus d’éléments possible avant d’apposer votre signature sur l’acte de vente.

Bâcler cette étape est une bévue qui coûte souvent très cher aux nouveaux investisseurs. Pour leur part, les investisseurs plus aguerris, qui ont déjà payé cher leurs erreurs par manque de vérifications, négligent de moins en moins le processus de vérification diligente. Du moins, j’ose espérer pour eux qu’ils ont appris avec le temps et les expériences.

La vérification diligente, c’est bien beau, mais encore faut-il savoir quoi vérifier direz-vous. J’avoue que lorsqu’on n’a pas d’expérience, il s’avère un peu difficile de savoir quoi vérifier. C’est pourquoi il faut utiliser l’expérience d’investisseurs expérimentés. Réseautez et rencontrez des investisseurs d’expérience, ils sauront vous partager leurs trucs.

Clé no 7 : Bâtissez une équipe de rêve

C’est bien connu, en affaires, votre réussite dépendra de vos relations. Plus vous vous entourerez de gens compétents et fiables, plus vous aurez de chances de réussir.

En immobilier comme dans toute autre entreprise, le levier humain est primordial. En effet, que seraient les entreprises sans leur personnel ? Vous répondrez peut-être : la clientèle ! Ma réponse est plutôt : « Votre équipe de rêve avant tout ».

Pour que les clients soient satisfaits, il faut de bons produits certes, mais que vaut le meilleur des produits si le service à la clientèle est absent ?

Une entreprise est un tout. Son fondateur, de bons achats, de bons employés, une bonne philosophie d’entreprise, de bonnes conditions de travail, etc. Encore une fois, réseautez le plus possible afin de rencontrer ceux et celles qui feront partie de votre équipe.

Clé no 8 : Formez-vous adéquatement

Une erreur fréquente que je constate souvent chez les investisseurs tant débutants, intermédiaires qu’avancés, est le manque de formation. Ils se lancent dans l’investissement immobilier sans suivre de formations. Pire encore, ils demandent leur opinion et des conseils à des gens qui n’ont même pas d’immeuble.

Il n’est pas rare d’acheter des immeubles et d’y investir plusieurs milliers de dollars, alors pourquoi ne pas ajouter quelques centaines de dollars de plus en formations afin d’optimiser son investissement ? Rappelez-vous qu’en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Un manque de connaissance peut coûter des dizaines de milliers de dollars. L’inverse est également vrai. Quelques trucs appris dans des formations valent leur pesant d’or.

Comme le dit l’adage : « L’entrepreneur ne gradue jamais ! ». Il n’y a donc pas de fin aux connaissances que vous pouvez acquérir.

Clé no 9 : Développez un plan d’action GOGOGO !

En matière d’atteinte d’objectifs, l’important est de subdiviser votre objectif annuel jusqu’à obtenir des objectifs quotidiens. Si pour une raison ou une autre, vous n’atteignez pas votre objectif annuel, vous serez tout de même passé à l’action et aurez réalisé une grande quantité de petits et moyens objectifs. Votre confiance en vous sera augmentée, vous aurez de quoi être fier de vous et ne serez peut-être pas très loin de réaliser votre objectif annuel moyennant quelques actions supplémentaires. Comme dit le proverbe, mieux vaut tard que jamais. Pour plus de détails sur l’élaboration de votre plan d’action, lire un article que j’ai écrit sur le sujet.

Vous commencez à saisir pourquoi certains n’avancent pas malgré un objectif fixé dans cinq ans ? Ils ne passent pas à l’action pour atteindre leur objectif.

Pour la subdivision de vos objectifs, voici une métaphore de mon ami Jean-Pierre Du Sault, investisseur immobilier :

« Vous ne penseriez pas avaler d’un seul coup un salami, mais coupez-le en tranchez et vous y arriverez ! » Je trouve que cette métaphore résume bien mon propos.

Clé no 10 : Enrichissez-vous grâce à l’accumulation d’immeubles

Saviez-vous que l’investissement immobilier peut être divisé en deux mondes ? Celui des FLIPS, qui vous permettront de générer rapidement des liquidités à court terme, et celui de l’accumulation d’immeubles, qui vous permettront de vous enrichir et de générer des revenus passifs.

Grâce à l’accumulation d’immeubles, votre valeur nette sera croîtra avec le temps en raison l’effet combiné de la capitalisation des prêts hypothécaires et de la prise de valeur de vos immeubles.

Regardez les grands fortunés de ce monde, ils possèdent pour la plupart des placements immobiliers actifs et/ou passifs dans leur portefeuille.

À vous d’en tirer vos propres conclusions.

Pour plus d’information : Finance SAS

Yvan Cournoyer - 22/07/2016 - Les affaires.com
Source photo : Les affaires.com
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Les atouts du statut de loueur en meublé professionnel.

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales favorables. Explications.

La location en meublé professionnelle (LMP) permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. Attention, il faut dégager des recettes de 23 000 euros pour prétendre au statut de LMP. Et tirer de cette activité au moins 50 % des revenus de son foyer fiscal. 

Le capital est-il garanti ? 

Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une baisse des prix. Le risque s’accroît si l’investissement a été réalisé via une résidence hôtelière ou de services, car sa valeur dépend alors du gestionnaire. 

L’argent est-il disponible ? 

Oui. A condition de trouver un acheteur. 

Combien ça rapporte ? 

Vous pouvez espérer un rendement locatif de 4 % par an avant avantages fiscaux. Quant aux espoirs de plus-values à la revente, ils sont très incertains dans les résidences hôtelières ou de services. 

Quelle est la règle fiscale ? 

Les recettes imposables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce à la déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Ce déficit foncier est imputable sur vos autres revenus sans limite ! Second avantage du BIC pour générer du déficit : l’amortissement de la valeur de votre bien pour chacun des éléments qui le composent, imputable quant à lui uniquement sur vos recettes imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable. Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, s’essoufflera. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes si elles ne dépassent pas 32 900 euros en 2015 : « micro-entreprise », ou « réel simplifié » Au-delà de 32 900 euros, le régime réel simplifié s’impose. Le statut de LMP présente deux autres atouts. L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros. Et, si ces mêmes recettes pèsent plus de 50 % de vos revenus professionnels hors prise en compte des pensions, vous échappez à l’impôt de solidarité sur la fortune ! 

Un seuil de 50 % difficile à atteindre

Les revenus locatifs meublés doivent être au moins égaux aux autres revenus nets professionnels du foyer fiscal pour prétendre au statut de LMP. Il faut donc en pratique comparer les loyers meublés aux bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé. A noter : il faut également comptabiliser les bénéfices non commerciaux et agricoles, les revenus de gérants, les traitements et salaires, mais aussi les pensions et rentes viagères. Il n’est donc pas évident que les revenus locatifs de vos meublés représentent 50 % des revenus professionnels de votre foyer. 

Où souscrire ? 

L’achat d’un lot dans une résidence médicalisée, pour étudiants ou de tourisme se fait par le biais d’intermédiaires spécialisés, comme Aegide, GDP Vendôme, Groupe France Epargne… Sinon, vous pouvez acheter des logements à équiper dans toutes les agences immobilières. 

Nos conseils 2016

Avec la possibilité d’imputation des déficits sur le revenu global, c’est l’un des régimes les plus avantageux. Mais il est impossible d’y accéder à moins de 500 000 euros. Attention aux locations saisonnières dans les grandes villes car la loi Alur prévoit un encadrement plus sévère

Pour plus d’information : Finance SAS

Rédaction - 27/07/2016 - L'express.fr
Source photo : iStockphoto