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Assurance Emprunteur : La nouveauté qui va vous faire économiser des milliers d’euros.

Grâce au vote de la loi Sapin II, les souscripteurs de crédits immobiliers vont bientôt pouvoir changer plus facilement d’assurances décès-invalidité. A la clé, des économies substantielles. 

Exit la loi Lagarde ou autre loi Hamon. La loi Sapin II définitivement adoptée mardi va faire le bonheur des particuliers ayant souscrit un emprunt immobilier. L’une des mesures du texte vise, en effet, à permettre à chacun de changer chaque année, s’il le souhaite, de contrat d’assurance-emprunteur. La réforme doit encore être entérinée par un décret pour entrer en vigueur. Mais voilà là une vraie révolution dans l’univers du crédit…

Jusqu’ici cette mise en concurrence n’était en effet autorisée qu’au cours des 12 premiers mois suivants la signature du prêt. Dès qu’un particulier emprunteur dénichait un contrat d’assurance plus compétitif avec le même niveau de garantie que le contrat de groupe proposé par sa banque, cette dernière ne pouvait lui refuser de changer. Le hic, c’est que ce délai d’un an était souvent trop court. Et dans les faits, peu d’emprunteurs sont passés à l’acte.

Grâce à cette nouvelle mesure, au-delà des 12 premiers mois de souscription, les emprunteurs pourront donc relancer cette mise en concurrence à chaque date anniversaire du contrat de prêt, comme c’est déjà le cas pour l’assurance auto ou habitation par exemple. Et ils seraient bien inspirés de profiter de cette fenêtre de tir. D’après les récentes simulations que nous avions réalisées avec le courtier Vousfinancer.com, des milliers d’euros d’économies sont à la clé.

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Guillaume Chazouillères - 10/11/2016 - Capital.fr
Source photo :  ©Cattaneo/Fotogramma/ROPI-REA
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Immobilier : pouvoir d’achat stable dans l’ancien

21 Novembre 2016 – Les emprunteurs disposent en novembre d’un pouvoir d’achat immobilier relativement stable dans la majorité des vingt plus grandes villes de l’Hexagone. Les gains enregistrés sont plutôt minimes, de l’ordre de 1 m² dans six villes.

Le pouvoir d’achat immobilier a peu évolué en novembre 2016 dans la plupart des grandes villes de l’Hexagone, selon le palmarès réalisé par Meilleurtaux.com. Chaque mois, le courtier en crédits immobiliers calcule la surface que les emprunteurs peuvent acheter en souscrivant un crédit à 20 ans pour une mensualité de 1.000 € en tenant compte du prix de l’ancien dans les 20 plus grandes villes de France. Des taux qui sont d’ailleurs restés stables en novembre par rapport à octobre pour les crédits de 20 et 25 ans, excepté les emprunts sur 15 ans qui voient un léger repli des taux selon le courtier. 

Stabilité à Bordeaux. Dix villes affichent un pouvoir d’achat stable à l’image de Bordeaux, Dijon, Reims, Le Mans, Toulouse, Lyon, Nantes ou encore Rennes. Dans cette dernière les acquéreurs empruntant à 1,12% sur 20 ans peuvent acquérir un appartement de 77 m².

Hausse au Havre. Huit villes enregistrent en revanche une hausse du pouvoir d’achat immobilier. Ce sont les emprunteurs résidant au Havre et à Nîmes qui profitent des augmentations les plus fortes avec respectivement +4 m², soit 112 m² et + 3 m², soit 116 m². Dans six autres villes, les emprunteurs doivent se contenter d’un gain plus modeste, 1 m² habitable. C’est le cas à Toulon (89 m²), Grenoble (85 m²), Lille (73 m²), Saint-Etienne (156 m²) ou encore Strasbourg (69 m²). Deux villes accusent en revanche une légère baisse de pouvoir d’achat, soit 1 m², à l’image d’Angers (100 m²) et Marseille (80 m²).

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J. Augereau - 21/11/2016 - Pap.fr
Source photo :  © Marc Loiseau
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François Fillon: son programme immobilier s’il est élu en 2017.

Loyers, fiscalité, construction, urbanisme…voici les principaux engagements de François Fillon, vainqueur de la primaire de la droite, en matière de politique du logement.

Si François Fillon est élu président de la République le 6 mai 2017, voici les orientations majeures qu’il préconise.

LA FIN DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

Pour François Fillon, la loi ALUR mise en place par le gouvernement doit être abrogée. « Pour beaucoup de nos concitoyens se loger est devenu aussi difficile que de trouver un emploi ! Ce marché est tellement encadré et subventionné qu’il est embolisé. » affirme-t-il. Sur l’une des mesures phares de cette loi, François Fillon est catégorique « : L’encadrement des loyersconstitue le paroxysme de cette fausse route. Il faut y mettre fin et tout revoir de fond en comble. »

UN BAIL À LOYER MODÉRÉ AVEC DES AVANTAGES FISCAUX

Dans l’ancien, François Fillon souhaite créer « un bail homologué à loyer modéré qui sera le pont entre le logement social et le locatif privé. Soutenu par des dispositions fiscales avantageuses, ce bail contiendra des dispositions facilitant une expulsion plus rapide des locataires qui ne paieraient pas leur loyer. En contrepartie, ce bail sera moins exigeant sur les garanties demandées aux locataires » promet-il.

L’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX REMANIÉE

«Le plafond actuel de ressources permet à 70 % des Français d’accéder à un logement social contre 20 % en Allemagne » constate François Fillon avant de poursuivre : « cette situation est injuste car elle peut empêcher ceux qui ont le plus besoin d’un logement social d’y accéder. Il faut donc, réduire le plafond de ressources et déclencher le paiement de « surloyers » quand les occupants voient leurs revenus dépasser les plafonds. » déclare-t-il.

LA BAISSE DES DROITS DE MUTATION

Dans le domaine de l’investissement locatif, François Fillon souhaite maintenir un seul dispositif de ce type mais sur un amortissement de longue durée, c’est-à-dire entre 20 et 30 ans. Côté fiscalité, il milite pour la baisse des droits de mutation à titre onéreux, et un retour à l’exonération des plus-valuesaprès 15 ans.

LE PTZ PRIVILÉGIÉ DANS LE NEUF

Concernant le soutien à l’accession, François Fillon désire que le prêt à taux zéro dans sa nouvelle version soit réservé aux primo-accédants uniquement pour les logements neufs, sauf en zone rurale ajoutant qu’un certain nombre de dispositifs d’aide à la pierre seront maintenus tout comme la TVA à taux réduit.

LA POLITIQUE DU LOGEMENT RÉGIONALISÉE

François Fillon considère qu’il faut régionaliser les politiques du logement. « Cela passe par une rénovation de l’aménagement du territoire, au niveau de l’intercommunalité » estime t-il. François Fillon juge que la loi SRU doit être remaniée, « car elle raisonne en stock et pas en flux. » Parmi ses autres orientations, il souhaite simplifier les normes de construction et prioriser la libération du foncier.

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Olivier Marin - 27/11/2016 - Explorimmo.com
Source photo :  ©Explorimmo.com
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Immobilier : les propositions de François Fillon et d’Alain Juppé.

Politique du logement, loyers, construction, urbanisme, fiscalité…coup de projecteur sur les engagements des finalistes de la primaire de la droite et du centre.

A l’occasion du premier tour de la primaire de la droite et du centre, Explorimmo avait interrogé les 7 candidats sur leurs propositions dans le domaine de la politique du logement. A l’issue des résultats du vote initial et avant le second tour prévu le 27 novembre 2016, voici les orientations souhaitées par François Fillon et Alain Juppé.

LA FIN DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

Résolument hostiles à la loi ALUR, les deux finalistes souhaitent en finir avec l’encadrement des loyers. Alain Juppé est catégorique : « Il faut mettre un terme à cette malheureuse expérimentation. Bloquer les loyers à la relocation c’est bloquer le marché de l’immobilier. » affirme-t-il. Même son de cloche chez François Fillon pour qui « L’encadrement des loyers décidé par Madame Duflot constitue le paroxysme de cette fausse route : il faut y mettre fin et tout revoir de fond en comble

LA PROTECTION ET LE STATUT DU BAILLEUR PRIVÉ

François Fillon désire créer « un bail homologué à loyer modéré qui sera le pont entre le logement social et le locatif privé. Soutenu par des dispositions fiscales avantageuses, ce bail contiendra des dispositions facilitant une expulsion plus rapide des locataires qui ne paieraient pas leur loyer. En contrepartie, ce bail sera moins exigeant sur les garanties demandées aux locataires » affirme t-il.   Le maire de Bordeaux estime qu’il faut sécuriser le propriétaire bailleur en instaurant un statut fiscal de bailleur privé : « Ce sont les investisseurs qui produisent les logements. Produire plus de logements c’est d’abord redonner confiance à ces investisseurs professionnels ou particuliers. » déclare-t-il.

LA BAISSE DES DROITS DE MUTATION 

Sur l’investissement locatif Pinel, François Fillon comme Alain Juppé ne veulent pas bouleverser un dispositif qui rencontre un franc succès auprès des investisseurs mais François Fillon souhaite un seul dispositif de ce type basé sur un amortissement de longue durée (entre 20 et 30 ans). Côté fiscalité, il milite pour la baisse des droits de mutation à titre onéreux, et un retour à l’exonération des plus-values après 15 ans. De son côté, Alain Juppé veut supprimer l’ISF et concentrer l’effort fiscal sur le pouvoir d’achat des familles.

LA RÉGIONALISATION DES POLITIQUES DU LOGEMENT

François Fillon comme Alain Juppé considèrent qu’il faut régionaliser les politiques du logement. « Cela passe par une rénovation de l’aménagement du territoire, au niveau de l’intercommunalité » estime François Fillon. En matière de logements sociaux, le maire de Bordeaux propose de maintenir l’obligation de 25% dans les zones tendues mais de supprimer celle de 20% dans les zones non tendues. De son côté, François Fillon estime que la loi SRU doit être remaniée, «car elle raisonne en stock et pas en flux.» Enfin parmi ses principales orientations, il souhaite simplifier les normes de construction et prioriser la libération du foncier.

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Olivier Marin - 20/11/2016 - Explorimmo.com
Source photo :  ©Explorimmo.com
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Immobilier : et si les taux remontaient ?

Alors que beaucoup prédisent un remontée des taux d’intérêt de crédits immobiliers courant 2017, l’élection de Donald Trump aux Etats-Unis semble avoir accéléré le processus.

Voilà plusieurs mois que les taux d’intérêt nominaux de crédits immobiliers sont orientés à la baisse. En octobre, ils ont atteint en moyenne un nouveau point bas historique à 1,33% selon l’Observatoire Crédit Logement/ CSA. Et si beaucoup prédisent une remontée courant 2017, il se pourrait que ces taux amorcent déjà un mouvement haussier en ce mois de novembre. C’est ce que remarque le directeur général adjoint du courtier immobilier Cafpi, Philippe Taboret. Il a déjà constaté un léger redressement des taux chez plusieurs de ses partenaires bancaires en ce onzième mois de l’année. « Le record historique des taux bas est donc encore battu, mais pour la dernière fois ! », prédit-il. La faute de manière très indirecte à l’élection de Donald Trump en tant que président des Etats-Unis.

Hausse de l’OAT 10 ans

En effet, selon Philippe Taboret, « première conséquence du programme de son nouveau président, Donald Trump, les craintes d’une poussée inflationniste outre-Atlantique ont fait grimper le taux d’emprunt à 10 ans des Etats-Unis, entraînant dans son sillage les marchés obligataires européens »,explique le directeur général adjoint de CafpiLes obligations assimilables du Trésor (OAT) françaises à 10 ans connaissent ainsi une franche remontée. « Il s’établissait à 0,34 % en début de mois, il a déjà augmenté de 0,49 % pour atteindre 0,83 % au lendemain des élections américaines », note Philippe Taboret. Or, l’OAT sert souvent de référence pour la fixation des barèmes de crédits immobiliers. C’est une sorte de thermomètre de l’environnement global des taux. Les banques en profitent donc pour surfer sur la vague et accroître leurs marges sur les crédits immobiliers. Cette hausse des taux de crédits immobiliers pourrait, du reste, se pérenniser si en 2017, comme beaucoup le pressentent, les banques centrales américaines et européennes freinaient leur politique monétaire expansionniste.

Forte distribution de crédits en 2016

Les banques peuvent d’autant plus se permettent d’accroître leur taux en cette fin d’année que 2016 est un très bon cru en matière de distribution de crédits. Des records sont battus: les prêts immobiliers consentis aux particuliers ont atteint 23,7 milliards d’euros au mois de septembre, après 23,1 milliards d’euros en août et 21,2 milliards d’euros en juillet, dont une bonne moitié sous forme de renégociation. Les objectifs annuels des banques sont donc déjà remplis et elles n’ont plus besoin de se mener une concurrence féroce par une baisse des taux de crédits.

 

Par ailleurs, en augmentant leur taux de crédits immobiliers, les banques se prémunissent face à certains risques auxquels elles vont être exposées. C’est par exemple une manière pour elles de compenser les pertes futures liées aux lois Hamon, déjà appliquée, et Sapin II, sur le point de l’être, qui vont rogner les marges des banques sur l’assurance emprunteur. Mais c’est aussi un moyen d’anticiper une hausse future des taux de refinancement qui pourrait porter atteinte à leur santé financière. En effet, si les banques françaises prêtent à long terme à taux fixe et très bas – elles ont dans leur bilan 893 milliards d’euros de crédits à l’habitat -, elles se refinancent en permanence sur le marché monétaire à court terme. Elles subiraient donc directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires.

Risque de remontée des taux

Certes, si la remontée des taux se matérialisait par un mouvement lent, alors les banques sauront le gérer. D’autant que dans la réalité, les crédits immobiliers ont une durée en moyenne 7 à 8 ans, soit une durée assez courte pour permettre aux banques de réduire le risque dans leur bilan par la production de nouveaux crédits à des taux supérieurs. Mais en cas de remontée brutale des taux, la situation deviendrait beaucoup plus problématique.

Or, pour faire face à cette menace sur l’équilibre financier des banques françaises, les régulateurs proposent deux solutions : obliger les banques à augmenter leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits long terme ; ou bien que les banques relèvent elles-mêmes les taux de crédits immobiliers qu’elles proposent à leurs clients, afin qu’elle puisse d’une part dégager davantage de ressources, et d’autre part se donner de l’air en cas de hausse des taux de refinancement. C’est bien cette seconde solution que les banques tentent de mettre en oeuvre au moindre choc macroéconomique. Un processus durable de hausse des taux d’intérêts de crédits immobiliers pourrait donc être en marche. Reste à savoir comment le marché immobilier accueillera la nouvelle…

Pour plus d’information : Finance SAS

Mathias Thépot - 17/11/2016 - LaTribune.fr
Source photo :  ©REUTERS/Mal Langsdon
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Un Livret A à 0% avec le nouveau calcul du taux !

Le gouvernement a officialisé ce week-end les nouvelles règles de révision du taux du Livret A. Si elles étaient appliquées aujourd’hui, le produit d’épargne vedette serait rémunéré à 0% !

L’arrêté (1) modifiant la règle de calcul automatique du taux du Livret A a été publié au Journal officiel du vendredi 11 novembre pour une entrée en vigueur samedi. Ce n’est pas une surprise : la réforme avait été dévoilée, dans ses grandes lignes, mercredi dernier, avec deux évolutions majeures :

  • un lissage sur 6 mois de la valeur des deux indices utilisés comme référence : l’inflation hors tabac et les taux monétaires ;
  • une suspension de la majoration de 0,25 point par rapport à l’inflation lorsque l’écart entre les valeurs des deux références (inflation et taux monétaires) est supérieur à 0,25 point.

Un taux théorique à 0%

Avec l’officialisation de la nouvelle formule de calcul, il est désormais possible (et tentant) de simuler ce que serait le taux du Livret A en cas d’application immédiate. Selon nos calculs, il serait tout simplement de… 0% !

Pour parvenir à ce résultat, nous avons calculé la moyenne sur les 6 derniers mois du taux d’inflation annuel hors tabac, le dernier indice connu étant celui de septembre 2016. Nous avons fait le choix de retenir une précision d’une décimale, à l’image de l’indice des prix à la consommation (IPC) communiqué par l’Insee.

Le taux d’inflation en septembre passe ainsi de 0,4% à 0,1% lorsqu’il est lissé sur 6 mois, comme le montre la comparaison des deux graphiques ci-dessous. Soit 0% une fois arrondi au quart de point le plus proche, comme le stipule la formule de calcul.

Avec l’ancienne formule, ce taux de 0% aurait toutefois été augmenté de 0,25 point, pour atteindre un taux du Livret A à 0,25%. Une majoration qui disparaît avec le nouveau procédé. Nous nous situons en effet dans le nouveau cas de figure dérogatoire : lorsque l’écart entre le taux monétaire et l’inflation est supérieur à 25 points de base, le surplus de 0,25% est suspendu.

En effet, l’écart entre la moyenne de l’Eonia (3) sur 6 mois (-0,337%) et la moyenne de l’inflation annuelle hors tabac sur 6 mois (0,1%) est actuellement de 0,437%. C’est d’ailleurs le cas presque systématiquement ces derniers temps : en 2016, l’écart n’a été inférieur à 0,25 point qu’à deux reprises, en mars et avril, et il a eu tendance depuis à s’accentuer.

Un arrondi qui change la donne

Dans le cas de figure décrit ci-dessus, si l’usage est de ne retenir qu’une décimale pour l’inflation, cela ne va pas sans poser problème dans le contexte actuel de taux bas. En retenant deux décimales sur le taux d’inflation lissé, celui-ci ressortirait à 0,13%. Suffisant pour faire passer le taux du Livret A, après arrondi, de 0% à 0,25%. Un effet de seuil considérable vu la faiblesse des taux actuels !

Plus d’inertie à la hausse et à la baisse

Résultat : en supprimant le coup de pouce d’un quart de point lorsque l’écart se creuse entre l’inflation et les taux monétaires, et en lissant sur 6 mois les indices de référence, la nouvelle formule va accroître l’inertie, aussi bien à la hausse qu’à la baisse, du taux du Livret A.

C’est d’ailleurs la raison d’être de la nouvelle formule : se prémunir d’un retour de l’inflation, et de ses conséquences sur le taux du Livret A. Une telle remontée, craint le gouvernement, serait en effet de nature à déstabiliser son bras financier, la Caisse des dépôts et consignations (CDC), qui gère la majeure partie de l’encours du Livret A et l’utilise pour financer le logement social et la politique de la ville, notamment. Elle lui redonnerait en effet de l’attractivité et entraînerait des dépôts massifs des épargnants français, la CDC se retrouvant avec une ressource abondante mais très coûteuse et donc très difficile à prêter. Avec la nouvelle formule, ce scénario devient plus improbable.

Par ailleurs, le gouvernement conserve la possibilité de déroger à l’application de la formule, en accord avec le gouverneur de la Banque de France. Un pouvoir qu’il a largement utilisé pour contenir la baisse du taux du Livret A depuis 4 ans. Avec un retour de l’inflation, la tentation pourrait même être inverse : celle de faire remonter ce taux plus rapidement que ce qu’affichera la nouvelle formule de calcul.

(1) Arrêté du 10 novembre 2016 modifiant le règlement du Comité de la réglementation bancaire n° 86-13 du 14 mai 1986 relatif à la rémunération des fonds reçus par les établissements de crédit. (2) Institut national de la statistique et des études économiques. (3) L’arrêté supprime la référence à l’Euribor 3 mois, autre taux monétaire, pour ne conserver que l’Eonia.

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Vincent Mignot - 14/11/2016 - Cbanque.fr
Source photo :  ©Cbanque
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Prix, taille des logements, crédits : la France bon élève de l’immobilier.

Une étude du Crédit Foncier vient battre en brèche quelques idées reçues sur le coût élevé du logement en France.
Hormis à Paris, la deuxième ville la plus chère d’Europe, les prix dans les régions françaises restent raisonnables.

Taille des appartements, nombre de propriétaires, coût du crédit, évolution des prix, poids des dépenses de logement dans le budget des ménages… Le marché unique du logement n’existe pas. En témoigne une étude du Crédit Foncier publiée ce lundi, qui explore en détail, à l’aide des données Eurostat, les évolutions récentes des marchés résidentiels de 7 pays : France, Royaume-Uni, Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne et Allemagne. 

Quelques tendances se dessinent et ne varient guère : des Européens propriétaires et peu endettés à l’Est, plus riches mais locataires au Nord, appauvris par la crise au Sud, mais toujours soucieux d’acquérir leur résidence, enfin, protégés par des politiques publiques au Centre et à l’Ouest. Dans ce paysage, les Français sont 65 % à posséder un logement (58 % si l’on ramène ce chiffre au nombre de ménages et non au nombre d’occupants, comme le calcule Eurostat). Un chiffre parmi les plus bas de l’Union, dont la moyenne s’établit à 70 %. 

Relativiser des impressions « nationales »

Chausser des lunettes européennes permet de relativiser des impressions « nationales ». Ainsi, malgré la crise qui semble durer depuis des décennies, la France n’est pas si mal lotie dans ce concert des nations. Avec 2,3 habitants dans des logements de 102 mètres carrés en moyenne, les Français sont presque au large et en tout cas pile dans la moyenne des 28 pays européens, alors que les Britanniques se serrent à 2,3 dans 76 mètres carrés et les Polonais à 2,7 dans 85. 

Observée sur le long terme, la volatilité des marchés immobiliers est également lissée. Entre 2006 et 2015, par exemple, hausses et baisses se compensent, en France en tout cas, où les prix de tous les biens, neufs et anciens, n’ont augmenté que de 2 %. Hormis à Paris, qui est la deuxième ville la plus chère d’Europe après Londres (lire ci-dessous), les prix dans les régions françaises restent raisonnables. Sur cette même période, les soubresauts ont été plus violents ailleurs : les valeurs ont bondi d’un tiers au Royaume-Uni, réputé cher depuis toujours, de 21 % en Allemagne, qui partait de loin et baissé de 22 % en Espagne.  

Contrairement à une idée bien ancrée, l’évolution des prix des logements est inférieure – sur les six dernières années – à celle des salaires dans les deux tiers des pays européens. Les Français sont loin d’être les plus ponctionnés par les dépenses de logement : elles absorbent 18,3 % de leur revenu disponible, alors que les Britanniques y consacrent 25,1 %. Plus surprenant, les Allemands, dont le marché stable est souvent montré en exemple, arrivent en deuxième position, avec 27,3 %. Dans la plupart des pays étudiés par le Crédit Foncier, ces dépenses sont stables ou en baisse. « Ces chiffres prennent en compte tous les ménages. En Allemagne, les locataires du parc privé, le plus cher, sont les plus nombreux. Alors qu’en France, le chiffre est sans doute tiré vers le bas par les loyers du parc social, mais la moyenne est exacte », précise Nicolas Pécourt, directeur RSE du groupe Crédit Foncier. 

Ces résultats reflètent les résultats de politiques publiques plus ou moins efficaces pour maîtriser les prix ou relancer le marché après une crise. Celle de 2008 a été féroce au Royaume-Uni, où les prix se sont effondrés, comme en Espagne, où la production, qui culminait à plus de 800.000 logements en 2006, s’est brutalement arrêtée. 

Plans de relance

En France, les effets de la crise ont été largement absorbés par une succession de plans de relance. Entre 2009 et 2014, malgré une période dénoncée comme catastrophique par les professionnels, le nombre de transactions sur le marché de l’ancien a tout de même augmenté de 36 %. 

Depuis deux ans, le nombre de permis de construire est reparti à la hausse dans l’Union européenne et les prix ont presque partout retrouvé leur niveau d’avant la crise. La vraie reprise date de septembre 2015 dans l’Hexagone. Cette fois, grâce surtout à la baisse des taux. Mais, là encore, tous les Européens ne sont pas logés à la même enseigne. Les Français empruntaient en moyenne à 2,1 % en 2015, un peu plus cher que les Allemands (2 %) et beaucoup moins que les Polonais, à qui les banques n’offraient que 3,6 %. Il faut toutefois moduler l’attrait de ces taux par leur durée : 19 ans en France et plus, partout ailleurs, 25 ans en Angleterre et en Allemagne, 29 au Portugal et 30 aux Pays-Bas. 

Pour plus d’information : Finance SAS

Catherine SABBAH - 14/11/2016 - LesEchos.fr
Source photo :  ©LesEchos.fr